수원지방법원 2025타경53027. 하남시 망월동 우성르보아파크 7층 732호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 110,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 77,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준권리인 2023.09.08. 압류보다 앞선 2022.05.13. 전입을 갖춘 김진우의 임차보증금 135,000,000원이 더 중요합니다.
김진우는 건물 전체를 점유하는 임차권자로, 2022.03.29. 점유를 개시했고 2022.05.13. 주민등록, 2024.03.22. 확정일자를 갖췄습니다. 배당요구도 이루어졌지만, 현 최저가 77,000,000원을 기준으로 집행비용 1,786,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 75,214,000원입니다. 보증금에서 남는 59,786,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 7층 732호 · 경기도 하남시 미사강변중앙로 226 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지하6층/지상18층 중 7층 |
| 소유자 | 이영환 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 과거 신한은행 근저당권 108,000,000원은 2022.03.29. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2023.09.08. 국의 압류입니다. 이후 이지민의 135,000,000원 가압류, 김진우의 강제경매개시결정, 을구 3번 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진우 건물전체 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.03.29 전입 2022.05.13 확정 2024.03.22 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.11.06 | 승계 위험 59,786,000원 |
김진우는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 동시에 김진우는 2025.09.19. 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있으며, 관계인 가능성 및 가장임차인 의심 경고가 포함돼 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계의 실체는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 7,700만원이 내려가도 실질 부담은 크게 안 내려간다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 이동합니다. 현 회차에서는 77,000,000원 + 59,786,000원 = 136,786,000원입니다. 즉 최저가만 보면 감정가의 70%지만 실제 취득부담은 감정가의 124.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 59,786,000원 |
| 2회 유찰 시 | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 82,470,200원 |
| 3회 유찰 시 | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 98,349,140원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 김진우 보증금 | 135,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 이지민 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김진우 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금 77,000,000원이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 김진우 보증금 미배당액 59,786,000원은 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 하남시미사도서관 남동측 인근이며, 주변은 업무시설·아파트·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접·인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며 남동측 인근에 미사역이 소재해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 33미터, 남서측 약 23미터 포장도로와 접하고 북동측으로 약 10미터 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차 기준 77,000,000원이 아니라 인수액을 더한 136,786,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김진우의 보증금은 135,000,000원이고 현 회차 예상 미배당액은 59,786,000원입니다. 실제 배당표 확정 전 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 김진우가 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 등장하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급관계·점유관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 변수. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있음을 전제로 입찰해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중인 물건이므로 실제 사용·전입·금융·세무상 취급을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “7,700만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 숫자만 보면 감정가 110,000,000원에서 77,000,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 전혀 다른 그림이 나옵니다. 대항력 있는 실제 임차인 김진우의 보증금이 135,000,000원이고, 현 회차 배당 후 남는 59,786,000원을 매수인이 인수해 실질취득은 136,786,000원입니다. 감정가보다 높은 부담입니다.
추가 유찰도 해법이 되기 어렵습니다. 낙찰가가 낮아지면 그만큼 임차보증금 미배당액이 증가해 실질 부담이 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권 1회까지 기재돼 있어 일반 응찰자에게는 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매의 성격도 있습니다. 최저가는 낮지만 권리 인수 후 가격은 낮지 않고, 낙찰 경쟁의 문도 완전히 열려 있지 않은 사건입니다.
