수원지방법원 2025타경53030. 경기도 광주시 양벌동 대주파크빌1차 105동 11층 1102호 아파트입니다. 현재 소유자는 최성효이고, 2012.08.31 소유권이전 등기에는 거래가액 200,000,000원이 기재돼 있습니다. 핵심 말소기준은 2016.07.07 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 국민은행 근저당, 압류, 경매개시결정, 가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 196,000,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 84.99㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 248,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 270,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.9%로, 신건과 달리 현재 회차에서는 실거래 기준 가격 메리트가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53030 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 355-1 대주파크빌1차 105동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·드레스룸·다용도실·화장실2 · 지하1층 지상15층 중 11층 |
| 실거래 비교면적 | 84.99㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 최성효 · 2012.08.31 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 75,614,048원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2016.07.07 중소기업은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 186,000,000원이고, 2024.03.06 변경등기에는 채권최고액 102,000,000원이 기재돼 있습니다. 이어 2025.06.11에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 196,000,000원은 최근 평균의 78.9%
대주파크빌1차A블럭 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래 범위는 220,000,000원~280,000,000원, 평균은 248,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 14 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 248,500,000원 |
현재 최저매각가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 248,500,000원의 78.9%입니다. 최신 거래도 2026.07의 270,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 이번 사건은 최근 실거래 평균과 최신 거래 양쪽 모두에 비해 최저가가 낮은 상태로, 현재 회차에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 99,000,000원 | 6,456,000원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 황현정 | 63,319,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정치 기준 총 채권액은 348,319,167원, 채권자 배당액은 192,456,000원, 미배당은 155,863,167원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 155,863,167원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 213,839,967원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 254,407,887원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당이 커진다는 사실과 매수인이 해당 채권을 승계한다는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 남동측 인근. 아파트·다세대주택·학교·근린상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 북측 마루들길에 버스정류장이 있어 일반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층·지상15층 아파트. 급배수·위생·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있으며 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북측 약 10미터 포장도로와 접하고 아파트 주출입로가 북측 도로에 연결됩니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,252,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 대주파크빌1차A블럭 292세대, 2003.01.29 준공. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 248,500,000원의 78.9%입니다. 실거래 기준 할인 여부는 현재 회차에서 확인됩니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 표시돼 있습니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2016.07.07 을구 14번 근저당권이 기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
- 근저당 변경·이전. 을구 14번은 2024.03.06 채권최고액 102,000,000원 변경, 2025.06.11 한국주택금융공사 이전 등기가 있으므로 현재 채권관계를 확인해야 합니다.
- 세금·압류. 압류 3건이 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있으므로 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공 추정표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 등기상 변경·이전과 금액 차이가 있어 실제 배당표와 대조가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 양호, 현재 가격도 실거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 “1회 유찰 뒤 가격이 실거래 구간 아래로 내려왔다”는 점입니다. 감정가 280,000,000원이 현재 196,000,000원까지 내려왔고, 동일면적 최근 12개월 평균 248,500,000원 대비 78.9%입니다. 최신 2026.07 실거래 270,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
권리 측면에서도 2016년 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대관계 미상, 압류 3건의 당해세 여부, 을구 14번 근저당의 186,000,000원 → 102,000,000원 변경 및 한국주택금융공사 이전을 실제 배당관계와 대조해야 합니다. 결론적으로 가격은 합격권, 등기 권리도 소멸형 — 점유와 배당 원본 확인이 마지막 관문인 사건입니다.
