수원지방법원 2025타경53048. 하남 망월동 힐스테이트에코미사 7층 730호입니다. 공부상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 안효황으로, 2022.03.07 소유권을 이전받았고 등기에는 거래가액 152,000,000원이 기재돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 임차권의 처리입니다. 김예슬은 2022.02.25 주민등록, 2022.02.26 점유개시, 2022.02.11 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.02.27 하남시 압류보다 모두 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력이 인정되는 구조이고, 현재 최저가 94,500,000원에서 배당으로 채우지 못하는 보증금 65,601,000원이 매수인에게 넘어갈 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1106 힐스테이트에코미사 7층 730호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 주거용 오피스텔 · 20층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2018.10.01 |
| 소유자 | 안효황 (2022.03.07 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준은 2024.02.27 하남시 압류입니다. 이후 2024.03.08 임차권등기, 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류, 2025.09.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일보다 김예슬의 주민등록일 2022.02.25와 점유개시일 2022.02.26이 말소기준보다 빠르므로, 임차권의 대항력은 별도로 살아 있는 상태였습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김예슬 | 전유부분 전부 | 158,000,000원 | 2022.02.25 / 2022.02.11 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김예슬은 2024.03.08 배당요구를 했고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,101,000원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 92,399,000원이 배당되고, 나머지 65,601,000원이 미배당으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 김예슬 보증금 · 우선변제 | 158,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당은 65,601,000원입니다. 그러나 2026.05.26 확약에 따라 이 금액은 매수인이 실질적으로 승계하는 금액으로 보지 않습니다.* 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 망월동 지하철 5호선 미사역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 근린시설이고 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 7층 730호이며 사용승인일은 2018.10.01입니다. 냉난방·승강기·화재·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 공공주택지구·과밀억제권역 등의 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m 보행자전용도로, 동측 약 30m, 남측 약 20m 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행. 전액을 배당받지 못해도 말소하겠다는 확약이 실제 소유권 취득 후 이행되는 절차를 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 현황 주거용 오피스텔인 만큼 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 기준으로 이용 가능 범위와 관련 행정사항을 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 하남시 압류가 말소기준으로 잡혀 있고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘65,601,000원’이 아니라 ‘확약의 효력’
표면만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 158,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 94,500,000원에서 룰상 미배당액이 65,601,000원 발생하기 때문입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되고 이행되는 한 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 94,500,000원입니다.
결론은 단순한 ‘대항력 임차인 있음’도, 단순한 ‘인수 없음’도 아닙니다. 원래는 인수형이지만 확약으로 인수가 해소된 사건입니다. 그러므로 입찰 전 마지막 확인 포인트는 가격보다 먼저 확약서 원문·적용대상·임차권 말소 이행입니다.
* 확약 적용에 따른 실질 인수 0원. 확약이 없다고 가정하면 현재 회차 계산상 미배당 보증금 65,601,000원이 매수인 인수액으로 산정됩니다.
