수원지방법원 2025타경53069. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 삼성타운 207동 202호, 전용면적 비교 대상은 58.74㎡인 다세대주택입니다. 감정평가상 제4층 건물 중 제2층이며 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자 김현아는 2020.11.06 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 양주축산업협동조합의 채권최고액 199,200,000원 근저당이 설정됐으며, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 현대캐피탈 주식회사 가압류, 양주축산업협동조합의 임의경매개시결정과 추가 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 회차 매각가를 168,000,000원으로 가정한 배당에서는 채권자들에게 72,585,913원의 미배당이 발생하지만, 이는 곧바로 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53069 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-23 삼성타운 207동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 비교 대상 전용 58.74㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 제4층 건물 중 제2층 |
| 소유자 | 김현아 (2020.11.06 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 176,919,824원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2020.11.06 양주축산업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 현대캐피탈 주식회사 가압류 28,789,521원, 임의경매개시결정, 양주축산업협동조합 가압류 9,444,392원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득액은 최근 거래의 70%
삼성타운(207동)의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026.06 전용 57.9㎡, 4층이 240,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.9㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.74㎡ 매칭 | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 240,000,000원의 70.0%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 168,000,000원으로 볼 수 있고, 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 비교 표본이 단 1건이라는 점 때문에 240,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정해서는 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 근저당 · 양주축산업협동조합 | 199,200,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 28,789,521원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양주축산업협동조합 | 9,444,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 237,433,913원 중 164,848,000원이 배당되고, 72,585,913원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등의 구조입니다.
- 입지. 초월중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 건부지이며 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 756,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 자료상 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있습니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 현장 조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 내부구조도가 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의거 작성됐으며 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
- 환금성. 삼성타운(207동)은 2018.12.21 준공, 총 8세대입니다. 최근 12개월 면적 매칭 거래가 1건이므로 매매가격 판단 때 거래량 자체를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준. 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 168,000,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원의 70.0%입니다.
- 실거래 표본. 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐입니다. 240,000,000원 한 건만으로 개별 호수의 적정가를 단정하지 말고 층·향·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 현황도와 실제 내부구조·수선 상태가 다를 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 제시 가격은 117,599,999원, 3회 유찰 시 82,319,999원입니다. 각 회차에서도 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 72,585,913원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 말소 여부와 배당 부족을 별개로 판단해야 합니다.
- 규제·원본 대조. 감정자료에 표시된 토지이용계획과 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 확인
이 물건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 권리구조는 단순합니다. 둘째, 현재 최저가이자 실질취득액 168,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 240,000,000원의 70.0%로 가격 차이가 분명합니다. 셋째, 그 실거래가 1건뿐이고 삼성타운(207동)이 8세대 규모라는 점은 별도의 환금성 리스크입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 소규모 다세대의 거래량과 내부 미확인 요소까지 확인해야 하는 물건으로 정리됩니다.
