수원지방법원 2025타경53076. 경기도 광주시 양벌동 오페라하우스 4층 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 110,600,000원이 아니라 허만금의 임차보증금 160,000,000원을 낙찰자가 떠안느냐입니다. 허만금은 2021.03.25. 전입했고, 말소기준권리로 선언된 2022.11.15. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 108,251,600원을 배당받고 51,748,400원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 허만금)가 2026.06.09. 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 자동 배당 계산상 표시되는 51,748,400원은 룰상 미배당액일 뿐, 허만금 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 허만금 관련 임차권에 적용되는 것이며, 다른 점유자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 679 오페라하우스 4층 402호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 양촌길 192-26 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 내 제4층 제402호 · 2009.10.13. 사용승인 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.03.23. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
② 점유·임차 관계 — 3명의 개인 명의를 따로 본다
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허만금 | 2021.03.25. / 2021.09.24. 임차권 경정: 확정일자 2021.02.25. | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
| 서지은 | 2025.09.10. / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
| 전현진 | 2025.09.11. / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 대항력 인수 없음 |
서지은과 전현진은 각각 2025.09.10., 2025.09.11. 전입하여 말소기준일인 2022.11.15.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기부의 임차권 7-2번은 별도의 임차인이 아니라 7번 임차권의 경정으로, 확정일자를 2021.02.25.로 경정한 내용입니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 허만금 관련 보증금 채권의 양도 후 주체로 나타납니다. 이를 허만금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 확약 적용 후에는 110,600,000원이 실질취득가
이 사건은 대항력 임차인이 있으므로 확약이 없었다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 그러나 허만금 관련 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 현재 회차의 실질취득가는 110,600,000원으로 봅니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 동일면적 실거래 | 2022.03 | 64.3㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 비교 평균 | 1건 | 64.3㎡ | — | 153,000,000원 |
오페라하우스102동은 총 8세대, 사용승인일은 2009.10.13.이며 비교 가능한 동일면적 실거래는 2022.03. 153,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 110,600,000원은 이 비교가격의 72.3%입니다. 확약 적용 후 가격 자체는 비교 실거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,400원 |
| 1. 임차인 허만금 보증금 · 우선변제 | 160,000,000원 | 108,251,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산에서는 허만금 보증금 중 51,748,400원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 허만금 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 전 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 110,600,000원 | 51,748,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 77,420,000원 | 84,373,560원 | 허만금 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 54,194,000원 | 107,181,492원 | 허만금 관련 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 구조를 잘 보여줍니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 떨어질수록 선순위 임차인의 미배당액이 커져 매수인 인수가 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 말소 확약이 있어 그 원칙적 위험이 해소된 경우입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주매곡초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 다세대주택 등 주거용부동산, 소규모 공장·창고·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 근교 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북측 인근 양촌길에서 시내버스가 운행되고 있으며, 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호로, 2009.10.13. 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 5~6m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있으며 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부상 특이점. 공부상 동표시는 없으나 통칭 102동으로 사용되고 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되었습니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의해 확인되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 허만금 관련 160,000,000원 보증금 전부를 대상으로 하는지 원문에서 다시 확인하세요.
- 허만금 임차권 경정 확인. 임차권 본기재의 확정일자 2021.09.24.와 7-2번 경정의 2021.02.25. 내용을 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 현재 점유자 확인. 서지은·전현진은 대항력이 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 협의 필요성은 별개의 문제이므로 현황을 확인하세요.
- 시세 재확인. 동일면적 비교 실거래가 2022.03. 1건뿐입니다. 153,000,000원이라는 숫자 하나만으로 현재 시세를 확정하지 말고 주변 다세대 매물과 최근 거래를 함께 확인하세요.
- 소규모 단지 특성. 오페라하우스102동은 총 8세대입니다. 거래 표본이 적으므로 실제 매도 시 환금성과 매수층을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 위험하지만, 이 사건은 확약이 핵심”
이 물건을 최저가 110,600,000원만 보고 보면 안 됩니다. 허만금은 2021.03.25. 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 160,000,000원입니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 회차에도 51,748,400원의 미배당액이 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.09. 제출한 확약으로 결론이 달라집니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 허만금 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 서지은·전현진 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
가격 측면에서는 확약 적용 실질취득가 110,600,000원이 비교 가능한 2022.03. 동일면적 실거래 153,000,000원의 72.3%입니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 총 8세대의 소규모 다세대이므로 시세 신뢰도와 환금성은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “확약 확인이 전제되면 권리 위험은 크게 해소되고 가격도 낮지만, 얇은 시세 표본 때문에 현장 가격 검증이 반드시 필요한 물건”입니다.
