수원지방법원 2025타경53104. 경기도 광주시 양벌동 로즈빌 비동 지1층 비02호, 전용 46.22㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 100,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.07.20 전입·점유를 시작한 임차인 이현우의 보증금 135,000,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.04.05 압류보다 빠르고 확정일자도 2021.05.27이므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 사건입니다.
다만 이 사건에는 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.29 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 이현우 임차보증금에 관한 것이므로, 배당표상 미배당 66,660,000원이 계산되더라도 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비02호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.22㎡ · 지1층 · 다세대주택(방, 거실, 욕실/화장실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지1층 비02호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.20 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.05 울산세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2011년 수지신용협동조합 근저당과 2012년 중앙농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 서울특별시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 사실과 별개로, 이현우의 주민등록·점유가 2021.07.20이므로 대항력 판단은 그 선행 점유·전입을 기준으로 해야 합니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 | 전유부분 전부 · 주거 | 135,000,000원 | 2021.07.20 / 2021.05.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
실제 임차인은 이현우 1명입니다. 임차권등기는 2023.08.03 접수됐고, 임대차계약일은 2021.05.05, 확정일자는 2021.05.27, 주민등록·점유개시는 2021.07.20입니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
* 배당계산상 현재 회차 미배당액은 66,660,000원이지만, 2026.05.29 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소가 전제되어 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 7,000만원이지만 표본은 1건뿐
로즈빌B동은 총 10세대, 2010.12.27 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 동일 전용 46.22㎡ 거래는 2021.07 지하 1층 135,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 70,000,000원은 이 거래금액의 51.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 46.22㎡ | -1 | 135,000,000원 |
다만 거래 표본이 단 한 건이고 거래시점도 2021.07입니다. 최근 12개월 평균값도 데이터상 135,000,000원으로 잡혀 있지만 실제 비교 거래 목록은 이 1건뿐이므로, 이를 현재 시세의 확정값처럼 해석하기보다는 참고 기준가격으로 보는 편이 안전합니다. 특히 지하층 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.3회이며 낙찰률은 0.0%로 표시돼 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 135,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 임차보증금 부족분 66,660,000원이 발생합니다. 다만 확약서 적용 시 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 쪽으로 고정
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 66,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 87,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 101,717,400원 |
이 표가 보여주는 핵심은 대항력 인수형의 특징입니다. 확약이 없다고 가정하면 매각가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 부담이 함께 늘어납니다. 따라서 “유찰돼 최저가가 싸졌다”는 이유만으로 총 취득부담이 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건은 확약서가 있기 때문에 그 원래 구조가 해소되는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 양벌동 양벌초등학교 서측 인근. 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 방, 거실, 욕실/화장실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 층·규모. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 지1층 비02호, 전용 46.22㎡입니다.
- 토지. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 북서측 도로에 접합니다. 공시지가는 596,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 10세대 소규모 다세대이고 지하층입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.3회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 재매각 가능성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 가격 판단은 2026.05.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 그대로 적용되는지를 전제로 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 문구와 적용 대상이 이현우 임차보증금임을 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 가능한 동일 면적 거래가 2021.07의 135,000,000원 1건뿐입니다. 51.9%라는 비율만으로 현재가 대비 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다.
- 지하층 환금성. 지1층 다세대라는 특성상 실수요·대출·재매각 수요를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 및 주거 이용이 확인되므로 실제 현 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표의 집행비용은 1,660,000원으로 계산돼 있으며 실제 배당에서 당해세 등은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 승부처는 ‘확약서의 유효성’
이 사건은 숫자만 보면 낙찰가 70,000,000원에 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 붙어 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 미배당액이 66,660,000원으로 잡힙니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.05.29 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 확약이 그대로 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 70,000,000원입니다.
다만 가격 측면의 근거는 강하지 않습니다. 확인되는 동일 면적 실거래가 2021.07의 135,000,000원 한 건뿐이고, 물건은 지하층·10세대 소규모 다세대입니다. 따라서 이 사건은 권리의 핵심 문서는 확약서, 투자판단의 핵심은 현장 시세와 환금성입니다.
