수원지방법원 2025타경53116. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 주노빌리지 105동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영만 씨이고, 등기상 가장 먼저 경매 소멸 기준으로 제시된 권리는 2022.09.20 주택도시보증공사의 가압류 2,071,000,000원입니다. 이후 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아닙니다. 정순용 씨는 전입·점유개시가 2020.12.15로 기준권리보다 빠르고, 확정일자도 2020.11.26이어서 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 182,000,000원 매각을 가정하면 배당 계산상 보증금 199,000,000원 중 20,348,000원이 남습니다. 그러나 2026.01.14 제출된 확약으로 이 임차인은 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정순용 씨에 한해서는 배당 부족액과 별개로 낙찰자의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-120 주노빌리지 105동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 권영만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 준공 | 2018.11.22 |
| 규모 | 주노빌리지(105동) · 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
정순용 씨의 임대차계약일은 2020.11.24, 확정일자는 2020.11.26, 전입·점유개시는 2020.12.15입니다. 2022.09.20 가압류보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 2022.12.29에는 보증금 199,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정순용 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.15 / 2020.11.26 | 199,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 2022.12.29 | 실질 0원 룰상 미배당 20,348,000원 |
| 이동준 | 2025.04.24 / - | 미상 | 없음 기준권리 이후 전입 | 미상 | 대항력 인수 없음 점유·명도 확인 필요 |
이동준 씨는 2025.04.24 전입으로 2022.09.20 기준권리보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 낙찰자가 보증금을 인수한다고 볼 수 없습니다. 다만 실제 점유 상태와 명도 상대방은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 182,000,000원으로 감정가 260,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 확인된 실거래 금액이 없고 비교면적 54.17㎡도 대상과 동일 면적으로 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 정순용 보증금 | 199,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 정순용 씨 보증금 미배당액은 20,348,000원입니다. 그러나 2026.01.14 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 정순용 씨 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 때문에 실질 인수는 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 182,000,000원 | 20,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 127,399,999원 | 74,183,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 89,179,999원 | 111,825,241원 | 0원 |
확약이 없는 일반 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 문제가 생깁니다. 이 사건은 정순용 씨가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 그 구조가 적용되지 않습니다. 즉 현재 회차에서의 실질취득은 182,000,000원이며, 정순용 씨의 미배당액을 낙찰가에 다시 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근. 단독주택·전원주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 다세대주택 중 3층 302호이며, 개별난방·승강기·공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 지목은 대, 토지면적 500.0㎡, 공시지가 464,400원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 주노빌리지(105동)는 8세대 규모로, 동일 조건 실거래 금액이 확인되지 않아 가격 검증을 별도로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.14 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 정순용 임차권등기. 보증금 199,000,000원, 전입 2020.12.15, 확정일자 2020.11.26, 임차권등기 2022.12.29의 연결관계를 원본과 대조하세요.
- 이동준 점유관계. 2025.04.24 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않으므로 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 260,000,000원의 70%인 182,000,000원이지만 동일 조건 실거래 근거가 없어 시세 대비 할인 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “199,000,000원 대항력”보다 중요한 것은 확약의 존재다
겉으로만 보면 보증금 199,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보이는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 182,000,000원 기준 20,348,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.01.14 제출된 확약 때문에 정순용 씨는 대항력을 포기하고 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인으로 인한 실질 인수액은 0원입니다.
남는 과제는 두 가지입니다. 첫째, 이동준 씨는 기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 둘째, 현재 가격은 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리의 큰 고비는 확약으로 정리됐고, 최종 입찰 판단의 승부처는 확약서 원본 확인과 현장 가격 검증입니다.
