수원지방법원 2025타경53144. 경기도 광주시 신현동 포레스트 316동 3층 301호, 전용 52.745㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 김기숙의 주민등록·점유개시일은 2021.07.20이고 말소기준권리는 성남시 압류 2021.10.20이므로, 김기숙은 선순위 대항력을 갖습니다. 보증금도 180,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 김기숙의 임차보증금채권을 양수한 뒤, 2026.06.01 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표상 계산되는 김기숙 보증금 미배당액은 권리 계산상 참고값일 뿐, 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인이 실제로 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53144 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 883-6 포레스트 316동 3층 301호 · 경기도 광주시 상태길 66-57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.745㎡ · 방3·욕실2·거실·발코니 · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2015.07.20 |
| 소유자 | 김용진 · 2021.07.16 매매 · 거래가액 180,000,000원 · 2021.08.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2021.10.20 성남시 압류입니다. 이후 국·국민건강보험공단·순천시·용인시·평택시 등의 압류와 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김기숙은 2021.07.20 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021.05.31이라 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기숙 | 2021.07.20 | 2021.05.31 | 180,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 보증금채권 양수 · 2026.06.01 대항력 포기 확약 |
| 황아라 | 2025.09.08 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
또한 주택도시보증공사가 김기숙 보증금채권을 양수한 관계이므로, 김기숙 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 180,000,000원을 서로 독립된 임차보증금처럼 중복 합산해 매수인 인수액을 계산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 82.8%지만 하락 추세와 얇은 표본
포레스트타운(316동)은 8세대 규모이고, 전용 52.75㎡ 거래 표본은 3건입니다. 데이터상 최근 기준 평균은 170,000,000원, 최신 확인 거래도 2023.06 170,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 140,700,000원은 이 기준의 82.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 52.75㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 52.75㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2021.07 | 52.75㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 3건 | 188,333,333원 |
| 최근 기준 평균 | - | 1건 | 170,000,000원 |
전체 평균 188,333,333원에는 2021.07의 215,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 지표는 170,000,000원 기준과 최근 대비 이전 거래 추세 -13.9%입니다. 현재 140,700,000원이 170,000,000원보다 낮은 것은 분명하지만, 최신 확인 거래가 2023.06이고 표본이 3건뿐이라 82.8%라는 비율만으로 현재 시장가 대비 큰 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 김기숙 보증금 · 우선변제 | 180,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김기숙 보증금에서 42,069,800원이 미배당되지만, 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현4리 마을회관 북서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 3층 301호. 방3·욕실2·거실·발코니 등 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2015.07.20입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 공시지가는 810,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 포레스트타운(316동)은 8세대이고 확인 실거래가 3건으로 거래 표본이 얇습니다. 전체 평균 188,333,333원보다 최근 기준 170,000,000원과 -13.9% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.06.01 제출한 “임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기”한다는 확약의 대상·조건·효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김기숙 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사가 보증금채권을 양수한 관계이므로 김기숙 180,000,000원과 신청채권 180,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 중복 합산하지 마세요.
- 황아라 점유 확인. 전입일 2025.09.08로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유관계와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 세목·법정기일·체납액을 확인해야 합니다.
- 공매 이력 확인. 2022.12.23 공매공고가 있었고 2023.10.11 공매취소공고 후 2024.03.22 관련 등기가 말소됐습니다. 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 보수적으로 적용. 현재 최저가 140,700,000원은 170,000,000원 기준의 82.8%지만, 최신 확인 거래가 2023.06이고 거래 표본은 3건, 추세는 -13.9%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”에서 끝내면 틀린 사건
이 사건은 첫 화면만 보면 부담스럽습니다. 김기숙의 보증금은 180,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서며 현재 최저가는 140,700,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 물건은 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 현재 회차의 룰상 부족액 42,069,800원은 존재하지만 확약 반영 실질 인수는 0원, 따라서 현재 실질취득액은 140,700,000원으로 봅니다. 황아라도 대항력이 없습니다.
가격은 170,000,000원 기준의 82.8%까지 내려왔지만, 거래 추세가 -13.9%이고 8세대·거래 3건에 최신 확인 거래도 2023.06입니다. 따라서 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능, 가격은 얇은 거래시장 때문에 보수적으로 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
