수원지방법원 2025타경53217. 광주시 능평동 ‘베아누빌’ A동 3층 301호, 다세대주택입니다. 현 소유자 유영광은 2020.08.30. 매매를 원인으로 195,000,000원에 취득했고, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건은 임차보증금 195,000,000원이 최저매각가 156,100,000원보다 커서 겉으로 보면 대항력 인수형으로 보이지만, 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 황정연의 임차보증금을 양수한 뒤 우선변제권만 주장하고 미변제액에 대한 대항력을 포기한다는 확약서를 냈기 때문입니다.
따라서 황정연 보증금에 대해서는 최저가가 내려가더라도 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라, 확약에 의해 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 2022.04.15. 국민건강보험공단 압류가 2024.08.02. 말소기준보다 먼저 등기되어 있고, 권리관계상 매수인 인수로 정리되어 있습니다. 그 금액이 특정되지 않았으므로 실제 총취득비용은 현재 최저가 156,100,000원보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 259 베아누빌 에이동 3층301호 · 도로명 경기도 광주시 창뜰윗길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 면적 / 규모 | 59.66㎡ · 베아누빌(A동) 8세대 · 2013.12.02. 사용승인 |
| 소유자 | 유영광 (2020.08.30. 매매 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 확약으로 해소, 선순위 압류는 별도
말소기준은 2024.08.02. 시흥시 압류입니다. 그보다 먼저 등기된 국민건강보험공단 압류는 매수인 인수로 정리되어 있고, 임차인 황정연 역시 2020.07.27. 전입·점유, 2020.07.01. 확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 다만 임차보증금에 대해서는 주택도시보증공사가 양수 후 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로 황정연 관련 실질 인수는 0원*입니다. 현재 확인된 실제 임차인은 황정연 1명이며, 확약 대상 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 황정연 | 3층 301호 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2020.07.27. · 확정일자 2020.07.01. | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 주택도시보증공사 양수 · 2026.04.22. 대항력 포기 확약 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 156,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인폭일 뿐, 최근 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
과거 확인되는 가격 정보는 소유자 유영광의 2020년 취득가액 195,000,000원이지만, 이를 2026년 현재의 시세로 간주할 수는 없습니다. 더구나 8세대 규모 다세대주택으로, 거래 표본을 충분히 확보하지 못한 상태에서는 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,985,400원 |
| 1. 임차인 황정연 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 배당 계산상 황정연 보증금 미배당액은 41,885,400원입니다. 그러나 2026.04.22. 제출된 대항력 포기 확약을 반영하면 황정연 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국민건강보험공단 압류의 인수 금액은 위 배당표에서 확정되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 156,100,000원 | 41,885,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 109,270,000원 | 88,059,780원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 76,489,000원 | 120,287,802원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 행정복지센터 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 외장석 등, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 세로가 접합니다. 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 속하고, 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 베아누빌(A동)은 8세대 규모 다세대주택이며 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 국민건강보험공단 압류 금액 확인. 2022.04.15. 압류는 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 정리되어 있습니다. 금액을 확인하기 전에는 총취득비용 산정이 완성되지 않습니다.
- 확약서 원문 확인. 황정연 임차보증금의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 2026.04.22. 제출한 대항력 포기 확약에 근거합니다. 적용 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 황정연 보증금 195,000,000원을 주택도시보증공사가 양수한 구조이므로, 동일한 임차보증금 채권을 별개의 195,000,000원 채권 두 개처럼 합산해서 판단하면 안 됩니다.
- ‘70% 할인’ 표현 경계. 최저가가 감정가의 70%인 것은 맞지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오의 착시. 2회 유찰 시 109,270,000원, 3회 유찰 시 76,489,000원으로 내려가지만 황정연 미배당액이 각각 88,059,780원·120,287,802원으로 늘어나는 기계 계산은 확약 반영 전 수치입니다. 확약은 황정연에게만 적용되고 선순위 압류에는 적용되지 않습니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 물건의 가장 큰 오해 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 대항력 임차인의 보증금 195,000,000원이 최저가 156,100,000원보다 크지만, 대항력 포기 확약 때문에 황정연 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 195,000,000원에 고정된다”는 결론을 적용하면 안 됩니다.
둘째, 그렇다고 곧바로 깨끗한 물건도 아닙니다. 2022년 국민건강보험공단 압류가 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 남아 있고 그 금액이 특정되지 않았습니다. 최근 비교 가능한 실거래도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 검증할 근거가 부족합니다. 결국 이 사건의 핵심은 임차보증금이 아니라 선순위 압류의 실제 금액입니다. 그 숫자를 확인하기 전까지는 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 적극적인 가격 평가를 하기 어렵습니다.
