수원지방법원 2025타경53258. 경기도 광주시 초월읍 용수리 신영타운 106동 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황복진으로, 2022.06.29. 매매로 219,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.07.14. 설정된 최연화 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2025.10.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 근저당보다 앞선 2022.06.20. 전입·점유입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 219,000,000원, 확정일자 2022.05.29.이며 배당요구도 되어 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 163,800,000원만 놓고 계산하면 배당 후 보증금 부족분 58,293,200원이 남습니다.

또한 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류된 항목이므로 보증금과 신청채권자의 양수채권을 서로 다른 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 실제 임차인으로 별도 집계되는 사람은 0명이고, 보증기관 승계 신고는 1건입니다. 다만 감정평가상 현장 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소

말소기준은 2022.07.14. 최연화 근저당권입니다. 한국토지주택공사 임차권은 등기 자체는 2024.06.26. 이루어졌지만 전입·점유가 2022.06.20.로 말소기준보다 먼저이므로 원칙상 대항력이 있습니다. 그러나 제출된 확약 때문에 이 보증금에 대한 매수인 승계는 실질 0원으로 처리합니다. 확약은 해당 임차보증금에 관한 것이므로 현장에서 다른 점유관계가 확인될 경우에는 별도 판단이 필요합니다.

② 임차·보증기관 신고 분석

한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류됩니다. 신청채권자는 해당 임차보증금을 양수한 뒤 대항력 포기 확약을 제출했습니다. 따라서 보증금 219,000,000원과 신청채권자의 청구액을 별도 실제 임차인 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 집계는 0명입니다.

③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 현재 회차도 가격 차이가 크다

거래 비교면적 68.9㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.06. 2층 219,000,000원, 2023.06. 1층 230,000,000원이며 전체 평균은 224,500,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면, 최근 12개월 평균은 230,000,000원, 최신 거래 역시 230,000,000원입니다.

현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 71.2%입니다. 대항력 포기 확약을 반영하면 실질취득도 163,800,000원으로 같아 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 최근 지표는 이전 거래 대비 5.0% 상승으로 표시되어 있어, 제공된 추세상 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 58,293,200원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액으로 계산되는 금액이지만, 제출된 대항력 포기 확약을 반영하면 해당 부족분의 실질 인수는 0원입니다. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험의 양수·승계 청구관계는 중복된 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총액도 함께 내려간다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 대항력의 포기 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 유지되는 한 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일하게 내려갑니다. 따라서 이 사건에서 최저가 하락은 실제 가격 메리트로 연결될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 용수1리복지회관 북동측 인근. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 및 농지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2017.09.20.입니다. 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 403.0㎡, 공시지가는 466,800원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·자연보전권역· 공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모 다세대이고 확인된 거래가 2건이므로, 현재 할인율이 커도 거래 표본이 많은 아파트와 동일한 환금성을 전제하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약 원문. 2026.02.02. 제출된 확약서에서 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 내용과 적용 대상이 정확한지 확인하세요.
• 양수·승계 관계. 한국토지주택공사 보증금과 서울보증보험 청구를 독립된 두 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 현장 점유. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주·점유자와 별도 임대차가 있는지 현장조사 및 관련 원문으로 대조해야 합니다.
• 현재 가격. 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득 163,800,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 71.2%입니다.
• 거래 표본. 비교 실거래는 2건, 최근 12개월 지표는 1건입니다. 8세대 다세대의 얇은 거래량을 감안해 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 집행비용 3,093,200원이 반영되어 있으나 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
• 등기 원본. 말소기준권리 2022.07.14. 최연화 근저당권과 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원문으로 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 보증금”보다 중요한 한 장의 확약서

표면만 보면 이 물건은 보증금 219,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 매각가 163,800,000원에서는 58,293,200원이 미배당되는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그 상태라면 낙찰가가 내려가도 총부담이 쉽게 줄지 않는 물건입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 신청채권자가 임차보증금을 양수하고 전액 변제 여부와 관계없이 대항력을 포기한다는 확약을 제출했습니다. 이 조건을 반영하면 주된 보증금 인수는 실질 0원, 현재 실질취득은 163,800,000원입니다. 최근 12개월 실거래 지표 230,000,000원의 71.2%라 가격 차이도 분명합니다.

다만 8세대 다세대이고 거래 표본이 많지 않으며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결국 이 물건의 핵심은 “확약서의 효력과 적용 범위를 원문으로 확인한 뒤, 현장 점유까지 확인할 수 있느냐”입니다. 그 두 가지가 확인된다면 선순위 보증금 숫자만 보고 피할 물건은 아닙니다.