수원지방법원 2025타경53289. 광주시 회덕동 태원빌에이 1층 102호, 전용 33.61㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기 자체가 단순하다는 데 있지 않습니다. 보증금 155,000,000원의 임차인 김태언이 2022.07.22 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.23입니다. 데이터상 말소기준으로 잡힌 2025.10.28 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 인수형 구조였습니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 신청채권자로부터 2026.06.09 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김태언 임차인에 대해서는 배당으로 채우지 못하는 금액을 계산상 표시하더라도, 매수인이 실질적으로 승계할 금액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 162-2 태원빌에이 1층 102호 · 도로명 경기도 광주시 회덕길 96-71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 33.61㎡ · 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 1층 102호 |
| 소유자 | 김숙이 (2022.07.27 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
과거 성남수정새마을금고 근저당권 143,000,000원은 2022.07.22 해지로 이미 말소됐고, 롯데카드 가압류 6,576,435원도 2022.05.24 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 김태언의 전입·점유일 2022.07.22가 데이터상 말소기준인 2025.10.28보다 빠르므로 본래 대항력이 인정되는 구조지만, 2026.06.09 제출된 확약이 그 승계효과를 실질적으로 제거합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 승계 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.22 / 2022.05.23 | 155,000,000원 | 원래 有 2026.06.09 확약으로 포기 | 행사 배당요구 있음 | 실질 0원 룰상 미배당 81,848,200원 |
③ 시세 비교 — 숫자상 48.3%, 다만 표본은 한 건
태원빌(A동)은 총 8세대이며, 대상 전용면적은 33.61㎡입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2022.07 1층 33.61㎡, 155,000,000원 한 건입니다. 실거래 평균·최고·최저도 모두 155,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 33.61㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 표본 평균 | 33.61㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 74,900,000원으로, 실거래 표본 155,000,000원의 48.3%입니다. 감정가 107,000,000원 역시 이 실거래가보다 낮습니다. 다만 거래표본이 한 건뿐이므로, 아파트처럼 다수 거래의 평균을 근거로 강하게 “시세보다 싸다”고 단정할 수 있는 자료량은 아닙니다. 특히 8세대 규모의 다세대라는 점을 감안하면 가격 메리트보다 실제 매도 가능 가격과 환금성 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 김태언 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 미배당액은 81,848,200원입니다. 그러나 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당·승계액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 74,900,000원 | 81,848,200원 | 74,900,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,430,000원 | 103,913,740원 | 52,430,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 36,701,000원 | 119,359,618원 | 36,701,000원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 문제가 생깁니다. 본건은 확약 때문에 그 구조가 깨지는 사건입니다. 회차가 내려가면 계산상 미배당액은 커지지만, 김태언 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리되어 실질취득은 해당 회차 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호입니다.
- 주위환경. 회덕 대주파크빌 아파트 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장과 창고·농경지·임야가 함께 분포하며, 주거지 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~5미터 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지입니다. 토지면적은 527.0㎡, 공시지가는 552,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 표기도 있습니다.
- 환금성. 태원빌(A동)은 총 8세대로 거래표본이 많지 않습니다. 동일면적 실거래도 1건이므로 재매각 가격 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 문구와 적용대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 보증금 전액이 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각 후 집행 과정에서 그대로 연결되는지 확인하세요.
- 룰상 미배당액과 실질 인수를 구분. 현재 회차 계산상 보증금 부족분은 81,848,200원이지만, 확약 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.07의 155,000,000원 한 건입니다. 현장 매물과 인근 동일 용도·면적의 최근 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 다세대 1층 물건인 만큼 채광·습기·누수·수리비 등 내부상태가 실제 매도가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리·공용비용 확인. 공동부분 관련 미납 비용과 건물 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “1.55억 대항력”보다 중요한 것은 확약의 존재다
표면만 보면 이 사건은 보증금 155,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 다세대입니다. 현재 최저가 74,900,000원에서 일반 규칙대로 계산하면 미배당 보증금은 81,848,200원이고, 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 줄지 않는 구조가 됩니다. 하지만 본건에는 2026.06.09 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 이 때문에 김태언 임차인의 미배당액은 계산상 남더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 봐야 하고, 현재 회차 실질취득은 74,900,000원입니다.
가격은 실거래 표본 155,000,000원의 48.3% 수준이지만, 태원빌(A동)은 8세대 규모이고 비교거래도 2022.07 한 건뿐입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격 메리트는 환금성 검증을 거쳐야 한다”입니다. 입찰의 승부처는 최저가 숫자보다 확약서 원문 확인과 실제 재매각 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 있습니다.
