부산지방법원 2022타경3289. 부산 사하구 다대동 삼환아파트 205동 20층 2004호, 전용 121.65㎡ 아파트입니다. 등기부상 말소기준은 2002년 주식회사한빛은행 근저당권 130,000,000원이며, 그 뒤 설정된 우리은행 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리가 복잡해 보여도 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 박성혜의 전입신고는 1996.10.14로 말소기준권리보다 5년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 이 항목이 확인되기 전에는 최저가 181,300,000원만 보고 시세의 절반이라거나 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인

점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 전입일만으로 임대차의 존재나 대항력을 확정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 실질취득가는 미확정

삼환아파트 동일 면적 121.65㎡의 최근 거래 12건 평균은 353,041,666원이며, 최근 12개월 8건 평균은 340,187,500원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 6층 290,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.2% 하락해, 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균의 53.3%로 외형상 할인폭이 큽니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 최저매각가 기준입니다. 박성혜에게 대항력 있는 보증금이 있고 낙찰대금에서 배당되지 않는다면, 실질취득가는 낙찰가 + 인수 보증금이 됩니다. 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 총취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)

등기채권 총액은 1,934,517,254원, 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 177,961,800원이며 미배당 채권은 1,756,555,454원입니다. 신청채권자 우리은행의 청구액 190,144,398원 중 현재 회차에서 예상되는 배당액은 47,961,800원으로 전액 충족되지 않습니다.

위 배당은 등기채권을 기준으로 한 예상입니다. 보증금이 확인되지 않은 박성혜의 임차인 배당·인수 가능액과 당해세·최우선변제는 별도로 확인해야 하며, 이 결과에 따라 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다

회차가 내려갈수록 낙찰가와 채권자 배당액은 감소합니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어날 수 있으므로, 유찰 횟수만으로 실질취득가가 낮아진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 사하구 다대동 두송중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 낫개역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 규모. 삼환아파트는 1,669세대이며 1996.09.13 준공됐습니다. 대상 면적은 121.65㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 20층이며, 급·배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지·경보·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며 단지 내 가로망과 출입로가 정비되어 있습니다. 토지면적은 61,283㎡, 공시지가는 1,110,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 시세 흐름. 동일 면적 거래는 290,000,000원부터 400,000,000원까지 분포하며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.2% 하락했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 확인. 박성혜의 임대차계약서 존재 여부, 실제 점유부분, 보증금, 차임을 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 전입일만으로 단정하지 말고 주민등록 유지 여부와 실제 점유가 계속됐는지 확인해야 합니다.
• 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 예상 배당액과 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 입찰가에 예상 인수 보증금, 명도비용, 체납 관리비 가능액을 더해 최근 12개월 평균 340,187,500원과 최신 거래 290,000,000원에 다시 비교해야 합니다.
• 점유자와 소유자의 관계. 현재 공유자 7명과 박성혜의 점유·상속 관계를 확인해 임차인인지 무상점유자인지 구분해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 353,041,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하고, 최근 추세 -10.2%를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 보증금 확인이 먼저다”

이 물건은 감정가 370,000,000원에서 최저가 181,300,000원까지 내려와 가격표만 보면 강한 할인물건입니다. 최근 12개월 평균 340,187,500원의 53.3%이고 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 등기부상 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다.

하지만 박성혜의 전입은 1996.10.14로 말소기준 2002.04.23보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 밝혀지지 않은 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 박성혜의 실제 임대차와 보증금 규모입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 실질취득가는 아직 계산되지 않았다. 인수액이 0원으로 확인되기 전까지는 보수적인 C등급이 타당합니다.