춘천지방법원 2026타경27. 춘천시 퇴계동 우성아파트 103동 7층 702호입니다. 감정평가상 이용상태는 주방 및 거실, 방4, 욕실2 등으로 구성된 아파트이고, 철근콘크리트조 경사지붕 16층 건물의 7층입니다. 소유자는 강범용이며 2011.10.27. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 184,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2016.01.26. 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 144,000,000원이었고 2019.08.07. 128,000,000원으로 변경되었습니다. 그 뒤 신한은행의 추가 근저당, 에스비아이저축은행·한정민 근저당과 다수 가압류·압류가 이어졌지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 국민은행·교보생명·동춘천농협·대부업체 근저당과 전세권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경27 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 430 우성아파트 103동 7층702호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 국사봉길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 주방 및 거실, 방4, 욕실2 등 · 철근콘크리트조 경사지붕 16층 중 7층 |
| 동일면적 기준 | 101.91㎡ |
| 소유자 | 강범용 · 2011.10.27. 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 140,542,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 확인되지 않았고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 등기부에는 채권자가 많은 편이지만, 숫자가 많다는 것과 낙찰자가 이를 인수한다는 것은 다른 문제입니다. 핵심은 말소기준인 신한은행 근저당보다 뒤에 있는 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세의 73.8%
퇴계우성 동일면적 101.91㎡의 최근 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 262,708,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 259,833,333원, 최신 거래는 2026.05. 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 101.91㎡ | 7 | 268,000,000원 |
| 2026.02 | 101.91㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2025.07 | 101.91㎡ | 15 | 282,500,000원 |
| 2025.04 | 101.91㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2024.08 | 101.91㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2023.08 | 101.91㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 2023.05 | 101.91㎡ | 13 | 317,000,000원 |
| 2023.05 | 101.91㎡ | 13 | 283,000,000원 |
| 2022.09 | 101.91㎡ | 16 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 101.91㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 101.91㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 101.91㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 101.91㎡ | 3건 | 259,833,333원 |
현재 최저매각가 191,800,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 거래 268,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 감정가 274,000,000원은 최신 거래 268,000,000원과 가까운 반면, 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,485,200원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 37,200,000원 | 8,314,800원 |
| 4. 을구 22번 근저당 · 한정민 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 37,958,340원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,622,956원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,227,113원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 25,104,242원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 강원신용보증재단 | 69,183,328원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,484,086원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 120,866,742원 | 0원 |
| 12. 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 30,216,685원 | 0원 |
| 13. 갑구 15번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 72,488,847원 | 0원 |
| 14. 갑구 16번 가압류 · 신북농업협동조합 | 10,396,611원 | 0원 |
| 15. 갑구 17번 가압류 · 한봉애 | 28,422,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 18번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,245,241원 | 0원 |
| 17. 갑구 19번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,147,832원 | 0원 |
| 18. 갑구 20번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 32,980,964원 | 0원 |
| 19. 갑구 23번 가압류 · 근로복지공단 | 7,484,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,800,000원 가정 시 총 채권액 752,029,177원 중 188,314,800원이 배당되고, 미배당은 563,714,377원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 563,714,377원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 620,448,817원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 660,138,853원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 140,542,153원에 대해 시나리오상 180,000,000원이 배당되는 것으로 계산돼 충족 상태입니다. 2회 유찰 시에는 배당액이 131,580,360원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못하는 시나리오로 바뀝니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남춘천역 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 이루어진 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 16층 중 7층으로, 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지도재 및 일부 타일, 플라스틱샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·도시가스보일러 난방·E/V 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 795,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 퇴계우성은 381세대, 사용승인일은 1999.09.30.입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.01.26. 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 현재 가격 기준. 최저가 191,800,000원은 최근 12개월 평균 259,833,333원의 73.8%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 시세와의 차이를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.5% 낮습니다. 최신 거래 268,000,000원과 최근 12개월 평균 259,833,333원을 함께 기준으로 삼으세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 확인된 임차인은 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
- 배당 부족 구분. 채권 미배당이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권 미배당과 매수인의 추가 부담을 혼동하지 마세요.
- 세금·배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “권리 정리 + 1회 유찰, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건은 등기상 채권자가 매우 많아 복잡해 보이지만, 낙찰자 관점에서의 구조는 훨씬 단순합니다. 2016.01.26. 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰돼 191,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 259,833,333원의 73.8%, 최신 거래 268,000,000원보다 낮은 가격입니다. 다만 최근 거래 추세가 이전보다 -1.5%인 만큼 과거 최고가 317,000,000원이나 전체 평균만으로 가치를 높게 잡기보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 최종 판단 전 말소기준·현황조사·명세서·세금 관련 원본 확인은 필요합니다.