춘천지방법원 2026타경50003. 춘천시 효자동 동보아파트 102동 1011호입니다. 현재 소유자는 김영제이고, 2011년 12월 30일 매매를 원인으로 2012년 2월 27일 42,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 진행 중인 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 74,565,373원입니다.

이 사건의 핵심은 2023년 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019년 1월 15일, 확정일자는 2019년 1월 21일, 주민등록일자는 2019년 1월 31일, 점유개시일자는 2019년 2월 7일이고 보증금은 60,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 선언된 2025년 8월 19일 국세 압류보다 훨씬 앞서 있어, 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

1999년 한국주택은행의 공동담보 근저당과 2002년 국민은행 근저당, 2018년 춘천남부새마을금고 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 권리는 을구 7번 주택임차권, 2025년 국세 압류, 2026년 강제경매개시결정입니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025년 8월 19일 국세 압류이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차권 분석 — 룰상 인수 18,468,600원, 확약 반영 시 실질 0원*

현재 최저매각가 42,700,000원을 가정하면 집행비용 1,168,600원을 제외한 41,531,400원이 보증금에 배당되고, 미배당액은 18,468,600원입니다. 확약이 없다면 최저가와 미배당 인수를 합친 금액은 61,168,600원으로, 보증금 60,000,000원 수준에서 실질취득액이 고정되는 전형적인 대항력 인수 구조입니다.

* 확약에 따른 실질 0원 판정은 해당 주택임차권에만 적용됩니다. 입찰 시 원본 포기서, 잔존채권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 및 실제 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효해야 4,270만원을 시세와 비교할 수 있다

동보아파트 동일면적 전용 28.38㎡의 최근 거래 12건 평균은 50,841,666원입니다. 현재 최저가 42,700,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 43,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 300,000원 낮습니다.

거래 범위는 43,000,000원~61,600,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 42,700,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최신 거래 43,000,000원과는 차이가 300,000원에 불과합니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보고 큰 가격 메리트를 단정하기보다, 실제 호수의 층·상태와 확약 리스크를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,700,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 미배당은 18,468,600원이고 신청채권자 서울보증보험의 74,565,373원은 배당되지 않습니다. 다만 제출된 대항력 포기서와 잔존 보증금 반환청구권 포기를 반영하면 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 실질 0원*으로 평가합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 없이는 총액이 보증금 수준

이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 확약을 무시하면 최저가는 42,700,000원 → 29,889,999원 → 20,922,999원으로 내려가지만 미배당 인수액은 반대로 18,468,600원 → 31,048,021원 → 39,853,615원으로 늘어납니다. 그래서 총 부담은 계속 60,000,000원 안팎에 머뭅니다. 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 보면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 현재 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 춘천시 효자동 봄내중학교 남측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 기본 위생·급배수, 도시가스보일러 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 인근 공도로 진출입할 수 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 643,600원/㎡입니다.
• 단지. 동보아파트 687세대, 준공일은 1999.05.19입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기서 원문 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의가 현재 매수인에게도 그대로 효력이 미치는지 원본 문구를 확인하세요.
• 말소 이행 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 해당 임차권등기가 실제로 말소되는 구조인지 여부입니다.
• 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사 보증금 60,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 마세요.
• 확약 미적용 시 상한 재계산. 확약이 흔들리면 현재 회차 실질 부담이 61,168,600원 수준까지 올라가 최근 평균 시세를 웃돕니다.
• 최신 거래 확인. 최신 동일면적 거래가 43,000,000원이므로 현재 최저가 42,700,000원과 차이는 300,000원뿐입니다.
• 층수 표시 대조. 사건 주소의 10층과 감정요항표의 11층 표기를 입찰 전 원본에서 확인하세요.
• 체납·조세 확인. 말소기준이 국세 압류인 만큼 실제 조세채권·배당 순위와 매각물건명세서 기재를 최종 대조하세요.

맺으며 — “싼 물건”보다 “확약이 완성된 물건인지”가 먼저다

표면만 보면 감정가 61,000,000원에서 한 차례 유찰돼 42,700,000원까지 내려온 아파트입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 50,841,666원보다 낮으니 가격만 보면 눈에 들어옵니다. 하지만 원래 권리 구조는 보증금 60,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에, 유찰돼도 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 60,000,000원 안팎에 고정되는 유형입니다.

이번 사건을 바꾸는 것은 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 대항력 포기서입니다. 이것이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 42,700,000원으로 내려옵니다. 반대로 확약이 흔들리면 실질 부담은 61,168,600원 수준으로 되돌아가 최근 평균 시세를 넘어섭니다. 그래서 결론은 단순합니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확약 원문 확인이 선행. 이 물건의 등급을 결정하는 것은 최저가 70%가 아니라 확약의 완성도입니다.