춘천지방법원 2026타경50031. 춘천시 남산면 수동리 562-1의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 소유자는 주식회사미라토이고, 말소기준은 2015년 12월 23일 설정된 가평축산업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 2015년 12월 29일 주복희의 채권최고액 550,000,000원 근저당, 2025년 국의 압류, 2026년 임의경매개시결정이 순서대로 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 161,277,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 권리상 인수액은 0원이므로 이 회차에서의 실질취득액도 161,277,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거가 제시되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택과 650㎡ 토지의 개별 입지·건물 상태·현황 차이를 현장에서 확인하는 것이 가격 판단의 선행 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 남산면 수동리 562-1 · 강원특별자치도 춘천시 남산면 추곡고개길 326-79 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 부속건물 |
| 토지 | 650.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 100,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사미라토 |
| 감정가 / 최저가 | 230,396,320원 / 161,277,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평축산업협동조합 / 99,594,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.12.23 가평축산업협동조합 근저당권입니다. 2015.12.29 주복희 근저당권, 2025.07.15 국의 압류, 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 점유자 | 조사 형태 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성길 | 주민등록등재자 | 2025.08.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
홍성길의 전입일은 말소기준일인 2015.12.23보다 뒤인 2025.08.04이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없는 점유이므로 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않으며, 현재 배당계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 임대관계 자체는 미상으로 조사되어 있어 실제 점유관계와 인도 가능 시점은 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 230,396,320원, 현재 최저매각가는 161,277,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70% 조건이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 112,893,900원, 3회 유찰 시 79,025,730원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 채권액 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 161,277,000원 | 670,000,000원 | 511,780,878원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 112,893,900원 | 670,000,000원 | 559,486,615원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,025,730원 | 670,000,000원 | 592,796,733원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 161,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,878원 |
| 1. 근저당 · 가평축산업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주복희 | 550,000,000원 | 38,219,122원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 670,000,000원 중 158,219,122원이 배당되고 511,780,878원이 미배당으로 남는 계산입니다. 주복희 근저당에서 미배당이 발생하지만 후순위 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 매수인이 그 부족액을 인수하는 것은 아닙니다. 배당표의 근저당 금액은 채권최고액 기준이며, 신청채권자의 경매 청구액은 99,594,607원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 남산면 수동리 소재 ‘오너스GC’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 단독주택은 경량철골구조 기타지붕 1층이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 페인팅 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 플라스틱샤시입니다. 부속건물은 화장실로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 650.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 100,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘대 및 일부 도로’입니다. 이 차이는 실제 사용면적과 토지 활용성 확인에 직접 연결됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍성길 점유관계 확인. 전입은 2025.08.04로 말소기준보다 뒤라 대항력은 없지만, 임대관계와 보증금은 미상입니다. 실제 점유원인과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 토지 일부 도로 현황 확인. 공부상 ‘대’ 650.0㎡와 실제 ‘대 및 일부 도로’의 범위가 어디인지 현황측량·경계 확인이 필요합니다.
- 바닥데크 확인. 단독주택 면적에 일부 바닥데크가 편입된 것으로 조사됐으므로 건축물 현황과 실제 면적을 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 말고, 인근 단독주택·토지의 개별 거래와 현장 상태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2015.12.23 가평축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·경매개시결정이 소멸하고, 2025.08.04 전입한 홍성길도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 부담이 낮은 편입니다.
그러나 단독주택과 토지는 권리등기만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 토지 일부 도로, 주택 면적에 편입된 바닥데크, 제시외 건물 일괄매각, 임대관계 미상인 점유자가 동시에 확인됩니다. 현재 최저가 161,277,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 현황과 실제 가격을 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 최종 판단은 현장 확인에 달린 물건입니다.
