춘천지방법원 2026타경50038. 춘천시 삼천동의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 382,218,920원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 267,553,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 매력을 판단하면 안 되는 구조입니다. 임차권자 유대식은 건물 전부를 주거용으로 사용했고, 전입·점유개시는 2023.10.31, 확정일자는 2023.08.17, 임차보증금은 290,000,000원입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 4,545,742원을 제외한 263,007,258원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 26,992,742원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득 부담은 267,553,000원 + 26,992,742원 = 294,545,742원입니다. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금의 미배당액이 106,134,919원, 161,534,445원으로 커지기 때문에 ‘낙찰가가 내려가면 그만큼 싸진다’는 계산이 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50038 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 삼천동 49-6 · 선들길 30-14 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(1층 거실·주방·창고·욕실 등, 2층 방2·욕실·세탁실 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 2층 · 사용승인일 2018.11.15 |
| 소유자 | 안경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 382,218,920원 / 267,553,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인의 미배당 잔액이 핵심
자료상 말소기준은 2026.01.21 강제경매개시결정으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2024.05.03 정지복 근저당권 83,000,000원과 2025.11.06 유대식 주택임차권 290,000,000원은 각각 말소기준권리 이전 권리로 분류되어 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 목록2 을구 8번 주택임차권을 명시 인수권리로 적고 있으며, 유대식이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하고 임차권등기도 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.9억의 대항력 인수형
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유대식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2023.10.31 | 2023.08.17 | 2025.11.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 26,992,742원이 남습니다. 이 금액은 낙찰가가 내려갈수록 감소하는 것이 아니라 오히려 늘어납니다.
③ 유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 267,553,000원 | 263,007,258원 | 26,992,742원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 187,287,100원 | 183,865,081원 | 106,134,919원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 131,100,969원 | 128,465,555원 | 161,534,445원 |
현재 회차에서는 최저가 267,553,000원에 임차보증금 부족분 26,992,742원을 더해 294,545,742원의 최소 실질취득 부담이 발생합니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 187,287,100원으로 내려가지만 임차인 미배당액이 106,134,919원까지 증가하고, 3회 유찰 시에도 낙찰가 131,100,969원에 미배당 161,534,445원이 붙습니다. 즉 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 총 부담입니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,553,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,545,742원 |
| 1. 임차인 유대식 보증금 | 290,000,000원 | 263,007,258원 |
| 2. 근저당권 · 정지복 | 83,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 유대식 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 26,992,742원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천사거리 남서측 인근으로, 주변에는 나지·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 거실·주방·창고·욕실 등, 2층은 방2·욕실·세탁실 등으로 이용 중인 단독주택입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬라브지붕의 지상 2층 건물이며 사용승인일은 2018.11.15입니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 자료에는 지목 도로, 면적 308.0㎡, 공시지가 137,900원/㎡가 제시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 267,553,000원이 아니라 임차보증금 미배당액을 합친 최소 294,545,742원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 미배당액은 106,134,919원, 3회 유찰 시 161,534,445원으로 커집니다.
- 임차권 인수 확인. 매각물건명세서상 유대식의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하고 임차권등기는 말소되지 않습니다.
- 정지복 근저당 원본 대조. 등기 자료상 채권최고액 83,000,000원의 근저당권이 말소기준권리 이전·매수인 인수로 분류돼 있어 실제 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 임차인 유대식과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시돼 있어 임대차와 채권관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물의 정확한 매각목록·지분·제시외 건물 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 382,218,920원에서 한 번 유찰돼 최저가가 267,553,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 290,000,000원입니다. 현재 회차에선 보증금 중 26,992,742원이 배당되지 않아 매수인이 인수하게 되고, 실질취득 부담은 최소 294,545,742원이 됩니다.
더 기다려 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당액이 함께 증가합니다. 2회 유찰 시 106,134,919원, 3회 유찰 시 161,534,445원이 인수액으로 남는 구조입니다. 여기에 등기 자료상 정지복 근저당권 83,000,000원의 인수 분류까지 있어 권리 원본 대조가 필수입니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 인수권리를 포함한 전체 부담을 정확히 확정하는 것입니다.
