춘천지방법원 2026타경50047. 춘천시 동면 감정리 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 1층 제조업소·2층 사무실인 근린생활시설로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,081,413,200원의 70%인 756,989,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2025년 4월 30일 설정된 춘천와이신용협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권입니다.
그보다 앞선 춘천강동농업협동조합 근저당권 247,000,000원은 같은 날인 2025.04.30 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 티제이건설주식회사 890,000,000원, 이덕수 200,000,000원의 근저당권과 다수 가압류, 근저당권 가처분이 이어지지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 등기권리 자체에서 낙찰자가 승계하는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50047 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 동면 감정리 377 · 감정리 377-1 · 가락재로 99-10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(1층 제조업소, 2층 사무실) |
| 소유자 | 농업회사법인텃밭농산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,081,413,200원 / 756,989,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 춘천와이신용협동조합 / 382,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건(관정) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준 이후 등기된 근저당권·가압류·가처분·경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 티제이건설주식회사와 이덕수의 근저당권에는 농업협동조합중앙회의 가처분이 붙어 있지만, 이 역시 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각 소멸하는 것으로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 없지만 보증금 관계 확인
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경숙 | 1층 A-15호 상가건물임대차 현황서 등재자 | 2026.01.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박경숙의 전입일은 2026.01.28로, 말소기준권리인 2025.04.30 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 정확한 배당관계와 명도 협의 범위는 매각물건명세서 원문으로 보완할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 할인 여부는 별도
감정가는 1,081,413,200원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 756,989,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않기 때문에 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 토지의 실제 사용상태, 근린생활시설의 수익·사용가치, 관정 사용관계까지 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 756,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,969,890원 |
| 1. 근저당 · 춘천와이신용협동조합 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 2. 근저당 · 티제이건설주식회사 | 890,000,000원 | 279,019,110원 |
| 3. 근저당 · 이덕수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 17,177,506원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 135,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업회사법인세현주식회사 | 51,168,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 애드팜 영농조합법인 | 52,505,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,813,852,038원, 예상 배당액은 747,019,110원, 미배당액은 1,066,832,928원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 가산초등학교 남서측 인근이며 주위에는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 2층 건물로, 1층 제조업소·2층 사무실로 이용 중입니다. 위생·급배수, 천장형 냉난방, 화재탐지, 저온저장고 시설이 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 48,600원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 기호(1)은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘도로’이며 이를 고려해 감정평가했습니다.
- 농지취득자격증명. 도시지역 내 녹지지역 및 개발행위허가를 받은 농지로 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 특성. 제시된 토지 정보상 면적은 155.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 제시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관정 권리신고서 원문 확인. 2026.07.30 제출된 공유지분 관계 권리신고의 구체적 당사자·지분·사용관계를 확인하세요.
- 1층 A-15호 점유 확인. 박경숙의 보증금, 실제 영업·점유 상태, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현장조사로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 관정 및 건물 내 저온저장고·계단·차양 등이 실제 매각 대상에 어떻게 포함되는지 원문 목록과 대조하세요.
- 현황도로 확인. 공부상 ‘답’이나 현황 ‘도로’인 토지의 실제 위치와 사용관계가 전체 부동산 접근·활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 근린생활시설의 사용가치와 토지 이용가치를 별도로 검토하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당요구 종기 이후 자료와 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 2026.07.30 권리신고서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 권리의 순서만 보면 비교적 명확합니다. 2025.04.30 춘천와이신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당·가압류·가처분이 소멸하고, 현재 최저가 756,989,000원 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 1층 점유자도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
다만 이 물건의 승부처는 등기부 밖의 실제 이용관계입니다. 관정에는 공유지분 관계라는 권리신고가 있고, 토지 일부는 공부상 ‘답’과 현황 ‘도로’가 다르며, 건물은 제조업소와 사무실로 이용됩니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격과 현장관계는 추가 확인”입니다.
