춘천지방법원 2026타경50071. 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 211-2의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층으로, 주택은 거실·방3·욕실2·주방 구조이고 부속건물에는 방2·주방이 있습니다. 감정 당시 주택과 부속건물은 모두 공가 상태였습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않고, 2026.02.05 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기돼 있습니다. 확인된 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50071 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원리 211-2 · 강원특별자치도 홍천군 남면 양덕원1길 20-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 주택 이용상태 | 단독주택 · 거실·방3·욕실2·주방 · 공가 |
| 부속건물 이용상태 | 방2·주방 · 공가 · 공부상 창고이나 현황 일부 주거용 이용 흔적 |
| 토지 | 247.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 289,105,860원 / 202,374,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 공유자 | 고순영, 엄기홍, 엄명자, 엄봉희, 엄소영, 엄충호 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 담보권은 없지만 경매 성격을 봐야 한다
등기상 근저당권은 없고, 1986.11.19 소유권보존 이후 2019.03.19 상속 및 지분 이전을 거쳐 공유관계가 형성됐습니다. 같은 날 김순금의 지분 77분의 21 전부가 증여를 원인으로 엄기홍에게 이전됐고, 2026.02.05 엄기홍을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 현황 리스크 — 이 사건의 핵심은 제시외건물과 토지관계
매각물건명세서에는 일괄매각·제시외건물 포함이라고 기재돼 있지만, 동시에 목록4 지상에는 소유자 미상의 제시외건물이 있고 이 건물은 매각에서 제외됩니다. 이 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
또 하나의 현황 이슈는 목록2 부속건물입니다. 공부상 용도는 창고이나 현황에서는 일부 주거용으로 이용한 흔적이 있고, 인근 국유지 양덕원리 339-9에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 건물의 실제 경계와 국유지 점유 관계를 반드시 별도 확인해야 합니다.
목록4는 공부상 전이나 현황은 일부 도로로 이용되고 있습니다. 목록3·4는 도시지역 내 주거지역이어서 농지취득자격증명은 필요하지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 289,105,860원, 현재 최저매각가는 202,374,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 141,661,800원(감정가 49%), 3회 유찰 시 99,163,260원(감정가 34%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가에서 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 단독주택과 토지, 제시외건물, 국유지 경계, 일부 도로 이용 같은 개별성이 큰 만큼 가격 판단은 현장 상태와 토지 경계 확인을 함께 놓고 해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 202,374,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 141,661,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 99,163,260원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,633,236원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 엄기홍 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 198,740,764원 |
채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 배당 계산에서 제외돼 있고, 현재 배당 시나리오상 채권자 총 청구액과 미배당액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남면 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층, 외벽 적벽돌 마감, 내벽 벽지·타일 마감, 창호 알미늄샷시입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 247.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 144,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·도시계획구역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로. 목록3은 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉되고, 목록4는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 목록4 지상 매각 제외 제시외건물의 소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 국유지 경계 확인. 목록2 부속건물이 양덕원리 339-9 국유지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐으므로 측량·경계와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외건물과 목록4 지상에서 매각 제외되는 제시외건물을 구분해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 감정 당시 공가이나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 도로 이용 확인. 목록4는 공부상 전이지만 현황 일부 도로로 이용 중이므로 실제 통행 형태와 사용범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 토지·건물 현황을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 제시외건물 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 근저당권과 압류가 없고 확인된 임차인도 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 단독주택과 토지는 등기상 권리만으로 끝나는 물건이 아닙니다.
목록4 지상의 매각 제외 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록2 부속건물은 국유지 양덕원리 339-9에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저가는 1회 유찰된 감정가 70%이지만 실거래 자료도 없어 할인율만 보고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
배당상 인수는 0원, 현황 리스크는 미해결. 이 물건의 승부처는 권리소멸 여부보다 제시외건물·법정지상권·국유지 경계가 실제 사용과 환금성에 어떤 영향을 주는지 확인하는 데 있습니다.
