광주지방법원 2025타경5313. 전라남도 강진군 군동면 호계리 443 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 3층으로, 감정평가 당시 1층 제조업소·2층 사무소·3층 주택으로 이용되고 있습니다. 두 필지는 일단의 주상용 건부지로 평가됐고 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
현재 권리관계의 기준점은 2024년 9월 13일 설정된 강진군수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 합자회사한남유리·전남신용보증재단·강진신용협동조합의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 강진군 군동면 호계리 443 · 전라남도 강진군 군동면 까치내로 5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제조업소 · 2층 사무소 · 3층 주택 |
| 건물 / 토지 | 철골조 샌드위치판넬지붕 3층 · 토지 712㎡ · 지목 전 · 주상용 |
| 소유자 | 강지석 (2009.12.24. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 358,240,200원 / 229,274,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합자회사한남유리 / 36,926,015원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
현재 소유자 강지석은 2009년 12월 24일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 9월 13일 강진군수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 164,400,000원입니다. 근저당권은 호계리 443과 443-2 토지를 공동담보로 두고 있습니다.
그 뒤 설정된 합자회사한남유리의 35,901,350원 가압류, 같은 채권자의 강제경매개시결정, 전남신용보증재단의 45,799,038원 가압류, 강진신용협동조합의 4,411,095원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 채권자가 배당을 전부 받지 못하더라도 그 부족액이 등기권리 형태로 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 — 64%는 감정가 대비 할인율일 뿐
현재 최저매각가는 229,274,000원으로 감정가 358,240,200원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 감정가 대비 가격은 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 229,274,000원 | 225,264,164원 | 25,247,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 183,419,200원 | 180,051,331원 | 70,460,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 146,735,360원 | 143,881,065원 | 106,630,418원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 각 회차의 계산에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 권리상 인수 위험이 늘지 않는다는 의미이지, 해당 회차의 가격이 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,009,836원 |
| 1. 근저당 · 강진군수산업협동조합 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 2. 가압류 · 합자회사한남유리 | 35,901,350원 | 35,901,350원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 합자회사한남유리 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 45,799,038원 | 24,962,814원 |
| 5. 가압류 · 강진신용협동조합 | 4,411,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 250,511,483원 중 채권자 예상배당은 225,264,164원이며 미배당은 25,247,319원입니다. 집행비용은 4,009,836원으로 추정됐습니다. 신청채권자의 경매신청 청구액 36,926,015원은 별도 순위에서 0원으로 계산되지만, 같은 명의의 선행 가압류 청구금액 35,901,350원은 전액 배당되는 가정입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계산초등학교 남동측 인근이며, 주택과 점포가 혼재하는 주택·상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 제조업소, 2층 사무소, 3층 주택으로 이용 중입니다. 3층 주택에는 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 건물구조. 철골조 샌드위치판넬지붕 3층 건물로, 주기둥은 H-Beam 400㎜×200㎜, 층고는 약 8m, 최고높이는 약 9m입니다.
- 토지. 면적 712㎡, 지목 전, 주상용, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 82,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역과 도로구역에 저촉됩니다.
- 용도 변경. 일반건축물대장에는 2002.12.6. 1층 소매점 345.72㎡를 제조업소 345.72㎡로 용도 변경한 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주거 전용 건물이 아닌 혼합용도 물건이므로 실수요층과 임차수요가 제한될 수 있어 매각기간과 재매각 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 1층 제조업소·2층 사무소·3층 주택의 각 층별 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 두 필지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 감정평가서 도면과 현황을 대조해 경계와 포함 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가의 64%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 토지 거래와 제조업소·사무소·주택의 수익가치를 각각 조사하세요.
- 용도 적합성 확인. 현재 제조업소 이용과 제1종일반주거지역·학교 상대보호구역·도로구역 저촉 조건이 향후 사용계획에 맞는지 관계 기관에 확인하세요.
- 건물 상태 점검. 철골조 판넬 건물의 누수·부식·단열·전기용량·급배수·유류보일러 상태와 수선비를 현장에서 확인하세요.
- 도로구역 저촉 확인. 토지 일부가 도로구역에 저촉되는 것으로 기재돼 있으므로 저촉 면적과 이용 제한을 지적도·토지이용계획확인서로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 25,247,319원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 법정 최우선권은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.27입니다. 입찰 또는 후속 검토 전 매각 결과와 변경·취하 여부를 법원 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형이지만 가격은 미확인”
이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2024년 9월 13일 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 강제경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 1층 제조업소·2층 사무소·3층 주택이라는 혼합용도, 도로구역 저촉, 임대관계 미상, 비교 실거래 부재가 함께 존재합니다. 최저가가 감정가의 64%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸거나 환금성이 좋다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유·활용성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
