45,500,000원
광주지방법원 2026타경50411. 광양시 중동 성호아파트 103동 7층 707호, 동일 면적 실거래 비교 기준 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 박민지는 2021.12.22 매매를 원인으로 2022.01.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 63,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 40,700,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2024.01.23 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 경매도 한국주택금융공사가 신청한 구조입니다.
권리자료상 신고 임차인은 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 또한 2026.03.31 기준 미납관리비 2,264,710원이 기재돼 있으므로 관리비 부담 범위도 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 103동 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.94㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 7층 |
| 소유자 | 박민지 (2021.12.22 매매, 거래가액 63,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 41,508,639원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 2,264,710원 (2026.03.31 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원 구조
말소기준은 2022.01.18 을구 13번 국민은행 근저당권 40,700,000원입니다. 이후 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.03.25 현 경매개시결정이 등기됐습니다. 배당 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
한편 2024.04.26 한국주택금융공사가 신청한 선행 임의경매개시결정은 2026.02.24 각하를 원인으로 2026.03.17 말소됐고, 2026.03.25 다시 현 경매개시결정이 등기됐습니다. 과거의 가압류와 구 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 평균 84.0%만 보면 안 된다
성호1차 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,166,666원, 최저는 41,000,000원, 최고는 69,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 2 | 48,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 42,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 54,166,666원 |
현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원의 84.0%입니다. 평균만 놓고 보면 감정가보다 조정된 가격대지만, 최신 거래는 2026.04의 43,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 싸다”고 표현하기는 어렵습니다. 실제 거래 범위도 41,000,000원부터 69,000,000원까지 넓어 층·상태 등에 따른 가격 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 40,700,000원 | 40,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,581,000원 |
현재 최저가 45,500,000원 가정 시 배당 산정은 을구 13번 근저당권의 채권최고액 40,700,000원 기준이며, 잔여 3,581,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교 및 근린상가 등이 소재한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 7층이며, 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성호1차는 1,362세대, 1998.05.09 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 거래가는 41,000,000원~69,000,000원으로 편차가 크고, 경매 평균 유찰 횟수 6.2회·매각률 0.0% 지표는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 평균의 84.0%지만 최신 거래 43,000,000원보다 높습니다. 평균값만 보고 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 31,849,999원, 3회 유찰 시 22,294,999원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 6.2회와 함께 가격 대응 범위를 검토할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 신고 임차인은 없지만 감정 요항의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·전입·임대차 여부를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.03.31 기준 2,264,710원이 기재돼 있습니다. 공용부분을 포함한 실제 부담 범위를 관리사무소와 원자료로 확인하세요.
- 선행 경매 말소 이력. 2024.04.26 경매개시결정은 각하 후 2026.03.17 말소됐고, 2026.03.25 현 경매가 다시 개시됐습니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다”와 “싸다”는 다르다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.18 국민은행 근저당이 말소기준이고, 해당 권리는 한국주택금융공사로 이전돼 현재 경매로 이어졌으며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽보다 판단이 어려운 부분은 가격입니다.
현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균 54,166,666원의 84.0%이지만, 최신 거래 43,000,000원보다 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 6.2회와 매각률 0.0%, 미납관리비 2,264,710원, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 무난, 가격은 최신 거래와 환금성을 보고 보수적으로”입니다. 평균 대비 할인폭만으로 서둘러 응찰할 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
