195,300,000원
광주지방법원 2026타경50467. 광양시 중동 수하임2차 202동 21층 2101호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 정인숙의 선순위 대항력입니다. 정인숙은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 225,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.11.25입니다. 현재 말소기준으로 계산된 강제경매개시결정은 2026.04.10이므로 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
현재 최저매각가는 195,300,000원으로 감정가 279,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 195,300,000원만 보고 “감정가보다 83,700,000원 싸다”고 판단할 수 없습니다. 현재 회차 기준 실질취득 부담은 228,534,200원이고, 추가 유찰 시에도 매수인 인수가 커져 총 부담은 임차보증금 225,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50467 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 21층2101호 |
| 물건종류 | 아파트 · 28층 건물 내 21층 2101호 · 타워형 · 남동향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 정인숙 · 보증금 225,000,000원 · 전유부분의 건물전부 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기상 소유권보존은 2022.11.07 유한회사와이지개발 명의로 이루어졌고, 같은 날 민간임대주택등기가 기록됐습니다. 우리은행 근저당권 설정도 같은 날 있었으나 해당 근저당은 등기부상 이미 말소로 정리되어 있습니다. 이후 정인숙은 2022.11.25부터 주민등록·점유 및 확정일자를 갖추었고, 2024.10.14 임차권등기명령에 따른 주택임차권 등기를 마쳤습니다. 2026.04.10 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했으며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인숙 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.25 | 2022.11.25 | 225,000,000원 | 있음 2024.10.14 | 有 | 有 | 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차에서 낙찰가를 195,300,000원으로 가정하면 집행비용 3,534,200원을 먼저 제외하고, 임차인 정인숙에게 191,765,800원이 배당됩니다. 보증금 225,000,000원 중 남는 33,234,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득 부담은 228,534,200원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 195,300,000원 | 33,234,200원 | 228,534,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 136,710,000원 | 91,003,940원 | 227,713,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,697,000원 | 131,425,546원 | 227,122,546원 |
동일 단지 실거래 평균·최신 거래금액은 확인되는 금액 자료가 없어, 이 사건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다, 실제 부담액인 약 227,000,000원~228,000,000원대를 기준으로 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 1. 임차인 정인숙 보증금 · 우선변제 | 225,000,000원 | 191,765,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 정인숙의 보증금 부족분 33,234,200원은 매수인 인수로 계산되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 225,000,000원은 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상업·업무용 부동산이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 28층 건물의 21층 2101호이며 타워형·남동향입니다. 위생·급배수·도시가스 보일러·열교환기·스프링클러·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 아파트부지 북측은 왕복 6차로 대로, 동측은 왕복 2차로 중로에 접하고 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 현재 최저가 195,300,000원이 아니라 예상 인수 33,234,200원을 합친 228,534,200원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 정인숙의 보증금 225,000,000원 중 현재 배당가정 미회수액은 33,234,200원이며 이 부분이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수 91,003,940원, 3회 유찰 시 인수 131,425,546원으로 커져 총 부담 감소폭이 제한됩니다.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 642,160원이 확인됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 기록되어 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 우리은행 관련 등기 재확인. 2022.11.07 설정된 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되고, 같은 날 채권최고액 119,880,000원의 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기록도 있으므로 최신 등기 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “225,000,000원 보증금”이 먼저다
이 사건은 감정가 279,000,000원에서 한 차례 유찰돼 195,300,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 중심 숫자는 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 정인숙의 보증금 225,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 33,234,200원이 남아 낙찰자의 실질취득 부담이 228,534,200원으로 올라갑니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 2회 유찰 가정의 실질취득은 227,713,940원, 3회 유찰 가정은 227,122,546원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰돼 70%니까 싸다”는 접근이 가장 위험합니다. 실거래 시세 금액도 확인되지 않으므로 가격 메리트를 단정하지 말고, 약 227,000,000원~228,000,000원대의 실질취득액을 기준으로 별도 시세를 대조한 뒤 판단해야 합니다. 권리 위험은 명확하고, 입찰가는 인수액까지 포함해 봐야 합니다.
