광주지방법원 2026타경50474. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 201동 17층 1702호 아파트입니다. 감정가는 294,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 205,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 222,000,000원을 청구해 강제경매를 진행하고 있습니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 2024년 등기된 최종문의 주택임차권은 보증금이 222,000,000원으로 크지만 주민등록·점유개시가 2022.12.08로 우리은행 말소기준 근저당 2022.11.07보다 늦습니다. 그래서 대항력은 없고 매수인 승계도 0원입니다. 둘째, 말소기준인 우리은행 근저당에는 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제의 변경등기가 함께 기재되어 있어, 실제 배당 판단 전 이 부분의 원문 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 17층1702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층/지상28층 건물 중 17층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 최종문의 임대차계약일은 2020.07.19, 확정일자는 2022.11.11이지만 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2022.12.08입니다. 주택임차권등기는 2024.10.16 이뤄졌습니다. 따라서 말소기준권리보다 대항요건 완성 시점이 늦어 대항력은 없고, 경매로 임차권등기도 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종문 | 전유부분 전부 · 2022.12.08 | 2022.11.11 | 222,000,000원 | 없음 | 말소기준 후순위 | 0원 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 294,000,000원의 70%인 205,800,000원입니다. 그러나 같은 면적대의 최근 실거래 금액을 직접 비교할 수 있는 가격자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 단정하면 안 됩니다. 특히 아파트 경매에서는 감정시점과 실제 거래시점의 시장 차이가 있을 수 있으므로 응찰 상한은 현재 거래가격을 별도로 확인해 정하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 20,781,881,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기의 120,000,000원 기재와 위 배당계산 기준이 서로 다르므로 배당액은 원본 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하고 동측으로 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상28층 중 17층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 2022.10.31 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 근저당 20,762,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 법적 효과를 등기사항전부증명서 원문으로 다시 확인하세요.
- 임차인 권리 재확인. 최종문은 2022.12.08 전입·점유로 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 매각물건명세서와 주민등록 전입관계도 입찰 전 재대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 205,800,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 미납관리비. 2026.4.20 기준 미납관리비 1,601,520원이 있습니다. 공용부분 등 실제 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 갑구에는 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 현재 등록상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수형은 아니다”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 222,000,000원입니다. 현재 최저가 205,800,000원보다 큰 금액이라 얼핏 보면 낙찰자가 거액의 미배당 보증금을 떠안을 것처럼 보이지만, 최종문의 전입·점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 권리구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 끝”이라고 볼 물건도 아닙니다. 우리은행 근저당에 20,762,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제가 함께 기재돼 있어 실제 배당표의 기준을 반드시 재확인해야 하고, 실거래 비교가격도 확인되지 않아 최저가 70%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 등기 변경사항과 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
