광주지방법원 2026타경50480. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 8층 803호 아파트입니다. 사건에서 계산된 말소기준은 2026.04.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 이포근의 주민등록일자와 확정일자가 모두 2024.09.25.이고, 임차권등기도 2024.10.14.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 자료상 이 임차인은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있으며 보증금은 219,000,000원입니다.
현재 회차 최저가 203,000,000원에서 집행비용 3,642,000원을 먼저 빼면 임차인에게 199,358,000원이 배당되고, 보증금 중 19,642,000원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로 실제 자금부담은 203,000,000원 + 19,642,000원 = 222,642,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 기준은 203,000,000원이 아니라 실질취득 222,642,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 28층 중 8층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이포근 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.09.25 / 2024.09.25 | 219,000,000원 | 2024.10.14 | 有 | 有 | 인수 19,642,000원 |
등기에는 2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 20,762,000,000원이 있으나 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기되어 있습니다. 사건의 계산상 말소기준은 이 근저당이 아니라 2026.04.10. 강제경매개시결정입니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 다르게 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 낙찰가 + 인수액으로 보는 실질취득은 보증금 219,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 203,000,000원 | 19,642,000원 | 222,642,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 142,100,000원 | 79,689,400원 | 221,789,400원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 99,470,000원 | 121,720,460원 | 221,190,460원 |
확인 가능한 동일면적 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액을 가격 기준으로 사용할 수 없으므로, 이 리포트는 실질취득 222,642,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 메리트 판단은 반드시 이 실질취득액을 기준으로 별도의 최신 실거래와 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 1. 임차인 이포근 보증금(우선변제) | 219,000,000원 | 199,358,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 이포근은 199,358,000원을 배당받고 보증금 부족분 19,642,000원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 219,000,000원은 이 배당 시나리오에서 0원 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 광양시청·학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 중 8층 803호이며, 위생·급배수·승강기·방화설비·도시가스 난방·지상 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 단지 북측은 대로 한 면, 동측은 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 최저가 203,000,000원이 아니라 인수액을 합친 222,642,000원을 실제 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가는 142,100,000원으로 떨어지지만 인수액이 79,689,400원으로 늘어 실질취득은 221,789,400원입니다.
- 임차권 원본 확인. 이포근의 임차보증금 219,000,000원, 주민등록·확정일자 2024.09.25., 임차권등기 2024.10.14. 및 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21. 기준 미납관리비 1,480,510원이 기재되어 있으므로 실제 잔액과 부담범위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득 약 2.2억원을 기준으로 최신 동일·유사 조건 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인”보다 “보증금 승계”가 먼저다
이 사건은 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 203,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 매력을 판단할 사건이 아닙니다. 대항력 있는 실제 임차인 이포근의 보증금이 219,000,000원이고, 현재 회차에서는 배당 후 19,642,000원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 222,642,000원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 비슷합니다. 낙찰가가 142,100,000원으로 떨어지면 인수액이 79,689,400원으로 늘고, 99,470,000원까지 떨어지면 121,720,460원을 인수하게 됩니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 보증금 219,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건은 “얼마나 유찰됐나”보다 실질취득액을 최신 시세와 비교해도 남는가가 승부처입니다. 권리구조상 인수 위험이 분명하고 민간임대주택 등기도 존재하므로, 최저가 할인만을 근거로 적극 평가하기는 어렵습니다.
