212,800,000원
광주지방법원 2026타경50488. 광양시 중동 수하임2차 202동 18층 1803호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 304,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 212,800,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차인 김경재의 보증금 222,000,000원입니다. 김경재는 주민등록일자 2022.11.11, 점유개시일자 2022.11.17, 확정일자 2022.11.03이고, 강제경매개시결정일인 2026.04.10보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
현재 최저가 212,800,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 3,779,200원을 먼저 제외하고, 임차인에게 209,020,800원이 배당됩니다. 보증금 222,000,000원 중 남는 12,979,200원이 매수인 인수액으로 계산되어, 낙찰대금과 인수를 합친 실질취득은 225,779,200원입니다. 즉 화면에 보이는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50488 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 18층1803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 내 18층 1803호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 212,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,363,660원 (2026.04.21 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
이 사건에서 기준이 되는 권리는 2026.04.10 강제경매개시결정입니다. 2022.11.07 설정됐던 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 임차인 김경재는 주민등록일자가 2022.11.11이고, 2024.11.01 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정 전에 대항요건을 갖춘 임차인이므로 배당되지 않은 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김경재 | 전유부분의 건물전부 | 222,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.11.03 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 보증금 부근
대항력 인수형은 일반 경매처럼 “최저가가 내려가면 그만큼 싸진다”는 계산이 그대로 적용되지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인이 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 승계하는 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (감정가 70%) | 212,800,000원 | 12,979,200원 | 225,779,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 148,960,000원 | 75,925,440원 | 224,885,440원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 104,272,000원 | 119,987,808원 | 224,259,808원 |
최저가는 212,800,000원에서 148,960,000원, 104,272,000원으로 크게 낮아지지만, 같은 시나리오에서 매수인 인수액은 12,979,200원에서 75,925,440원, 119,987,808원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 각각 225,779,200원, 224,885,440원, 224,259,808원으로 보증금 222,000,000원 부근에 머뭅니다. 유찰폭만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,779,200원 |
| 1. 임차인 김경재 보증금 | 222,000,000원 | 209,020,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 209,020,800원이 배당되고 12,979,200원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통여건은 보통입니다. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 18층 1803호이며, 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공동주택과 업무시설 부지이며, 중심상업지역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 212,800,000원이 아니라 인수액을 더한 225,779,200원을 자금 기준으로 보세요.
- 임차인 배당 결과 확인. 김경재의 보증금 222,000,000원 중 실제 배당액이 얼마인지 배당표와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 75,925,440원, 3회 유찰 시 인수 119,987,808원으로 증가하므로 낙찰가 하락폭이 그대로 이익이 되지 않습니다.
- 임차권등기 확인. 2024.11.01 주택임차권등기가 존재하며, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 권리관계를 전제로 접근해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 1,363,660원이 기재되어 있습니다. 공용부분 등 실제 승계 범위는 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “222,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 304,000,000원 감정가가 한 번 유찰되어 212,800,000원까지 내려온 아파트지만, 가격의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 김경재의 보증금이 222,000,000원이고, 현재 배당으로 회수되지 않는 12,979,200원을 낙찰자가 인수할 수 있기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득은 225,779,200원이며, 추가 유찰에서도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 최저가는 내려가도 총부담은 보증금 부근에 고정되는 대항력 인수형이라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
