광주지방법원 2026타경50494. 광양시 중동 수하임2차 202동 17층 1702호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인의 대항력입니다. 강인배는 2022.11.11. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.11.02., 임차보증금은 222,000,000원입니다. 등기부에는 2024.10.25. 주택임차권이 등기됐고, 배당요구도 한 상태입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2026.04.10. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 취득했기 때문에, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 210,000,000원에서 집행비용 3,740,000원을 빼면 임차인에게 206,260,000원이 배당되고, 보증금 중 15,740,000원이 남습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 최저가 210,000,000원에 인수액 15,740,000원을 더한 225,740,000원입니다. 최저가만 보고 “감정가보다 90,000,000원 싸다”고 판단하면 이 물건의 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 17층1702호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4521㎡ · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,277,900원 (2026.04.21. 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2022.11.07. 우리은행 근저당권이 설정됐으나 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 강인배의 주택임차권이 2024.10.25. 등기됐고, 사건의 말소기준은 2026.04.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 강인배는 그보다 앞선 2022.11.11. 전입·점유와 2022.11.02. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강인배 | 전유부분 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 | 2022.11.02 | 222,000,000원 | 2024.10.25 신고 | 있음 | 있음 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 강인배는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다.
② 가격 구조 — 유찰가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차의 숫자는 최저가 210,000,000원, 인수액 15,740,000원, 실질취득 225,740,000원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 147,000,000원으로 내려가지만 인수액이 77,858,000원으로 커져 총부담은 224,858,000원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 102,900,000원에 인수액 121,340,600원이 더해져 총부담은 224,240,600원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 210,000,000원 | 15,740,000원 | 225,740,000원 |
| 2회 유찰 시 | 147,000,000원 | 77,858,000원 | 224,858,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 121,340,600원 | 224,240,600원 |
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 강인배 보증금 | 222,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 222,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고 15,740,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 17층 1702호이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트단지·학교·근린생활시설이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 중로에 접하며 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡이고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.이며 관련 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 210,000,000원 낙찰 시 인수 15,740,000원을 더해 실제 부담은 225,740,000원입니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 147,000,000원 낙찰 시 인수 77,858,000원, 102,900,000원 낙찰 시 인수 121,340,600원으로 증가합니다.
- 임차인 명도. 강인배는 대항력 임차인으로, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 잔액 인수와 인도 문제가 연결됩니다.
- 미납관리비. 2026.04.21. 기준 미납관리비 1,277,900원이 확인돼 관리사무소에서 현재 잔액과 공용부분 부담 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내용을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.22억 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 감정가 300,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 210,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 70% 구간이 눈에 들어오지만, 실제 권리구조는 정반대의 메시지를 줍니다. 대항력 있는 임차인 강인배의 보증금이 222,000,000원이고 현재 회차에서도 15,740,000원이 매수인에게 남습니다. 그래서 실제 취득부담은 225,740,000원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 2회 유찰 시 낙찰가가 147,000,000원까지 내려가도 인수액이 77,858,000원으로 늘어 총부담은 224,858,000원, 3회 유찰 시에도 224,240,600원입니다. 유찰은 낙찰가를 낮추지만 이 사건에서는 인수액을 키웁니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라, 임차보증금 미배당까지 포함한 실질취득 총액입니다.
