광주지방법원 2026타경50502. 광양시 중동 수하임2차 202동 8층 801호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 210,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있다는 점입니다. 임차인 양선비는 2022.11.21 전입·점유했고, 확정일자는 2022.11.09, 임차보증금은 219,000,000원입니다. 2024.11.13 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태로, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되어 있습니다.
말소기준권리는 2026.04.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2022.11.07 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 같은 날의 근저당권 변경기재가 남아 있습니다. 이에 따라 임차인의 2022.11.21 전입은 현재 말소기준보다 앞섭니다. 즉 임차보증금이 배당으로 전액 충족되지 않으면 그 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50502 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 사용승인 2022.10.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 실제 임차인은 양선비 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있을 뿐, 임차인 목록상 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금은 양선비의 219,000,000원 한 건만 계산합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양선비 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.21 / 2022.11.09 | 219,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원이 각 회차의 예상 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당분, 즉 매수인 인수 예상액이 커집니다. 결과적으로 최저매각가 자체는 크게 하락해도 실질취득액은 약 221,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 210,000,000원 | 12,740,000원 | 222,740,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 147,000,000원 | 74,858,000원 | 221,858,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 102,900,000원 | 118,340,600원 | 221,240,600원 |
현재 회차와 3회 유찰 시를 비교하면 법원 최저가는 210,000,000원 → 102,900,000원으로 107,100,000원 떨어지지만, 실질취득 부담은 222,740,000원 → 221,240,600원으로 1,499,400원만 감소합니다. 이 물건은 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 양선비 보증금(우선변제) | 219,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 210,000,000원이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 부족분 12,740,000원은 매수인 인수 예상액으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 28층 건물의 8층 801호입니다.
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근, 주위는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측은 광대로, 동측은 왕복 2차로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 장방형 평지, 공동주택(아파트)·업무시설(오피스텔) 부지로 이용됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대주택 표시. 갑구에는 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 재계산. 실제 낙찰가가 정해지면 임차인 배당액과 미배당 보증금을 다시 계산해 실질취득액을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 210,000,000원, 2회 유찰 147,000,000원, 3회 유찰 102,900,000원으로 내려가도 실질취득은 약 221,000,000원대입니다.
- 임차권 원문 대조. 양선비의 임차권등기, 전입 2022.11.21, 확정 2022.11.09, 보증금 219,000,000원, 배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 조건을 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 1,196,030원이 기재되어 있으므로 구체적인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 배당표 변동. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 내 총비용은 거의 그대로”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 감정가 300,000,000원, 현재 최저가 210,000,000원, 임차보증금 219,000,000원. 그러나 권리구조 때문에 실제 부담은 단순 최저가가 아닙니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금 12,740,000원을 인수해 222,740,000원이 되고, 2회 유찰 시 221,858,000원, 3회 유찰 시에도 221,240,600원입니다.
즉 이 물건은 “감정가 대비 70%니까 싸다”는 접근이 통하지 않습니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 늘어납니다. 현 시점에서 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실질취득액 약 221,000,000원~223,000,000원대를 감당할 가치가 있는지를 별도로 판단하는 것입니다. 권리관계는 읽히지만, 인수형 구조상 가격 착시 위험이 커 보수적으로 접근할 사건입니다.
