210,000,000원
광주지방법원 2026타경50519. 광양시 중동 수하임2차 201동 8층 803호 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 권리의 출발점은 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권으로, 등기상 채권최고액은 20,762,000,000원입니다. 이후 2024.11.01. 김상훈 명의 주택임차권과 2026.04.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 두 권리는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권자 김상훈의 보증금은 219,000,000원이지만 주민등록일자는 2023.05.18.로, 2022.11.07. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되고, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 인수형으로 보면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50519 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 8층 803호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 민간임대주택 등기는 별도 확인
말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 김상훈의 임차권등기는 2024.11.01., 강제경매개시결정은 2026.04.14.로 모두 그 이후입니다. 특히 임차인의 주민등록일자 2023.05.18.도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자 인수금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 보증금 219,000,000원이나 대항력은 없다
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상훈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2023.05.18. | 2022.12.02. | 2024.11.01. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
임대차계약일자는 2020.07.18., 점유개시일자는 2023.01.30., 주민등록일자는 2023.05.18., 확정일자는 2022.12.02.입니다. 대항력 판단의 핵심인 전입신고가 2022.11.07. 말소기준권리 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 분류된 임차인도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 300,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 210,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 평형의 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서는 집행비용 3,740,000원과 우리은행 206,260,000원으로 매각대금 210,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재하는 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복6차선 포장도로, 동측은 왕복2차선 포장도로에 접하며 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 광대소각이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물로, 일반적인 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 상태. 임대의무기간과 낙찰 후 이용·처분 제한 여부를 관련 원문과 법적 상태로 재확인해야 합니다.
- 근저당권 변경. 20,762,000,000원 근저당 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 정확한 효력을 등기 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권. 김상훈의 전입일 2023.05.18.과 말소기준 2022.11.07.의 선후관계를 다시 확인하세요.
- 가격. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 실제 매매사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.20. 기준 미납관리비 1,630,680원이 있으므로 관리사무소를 통해 금액과 부담범위를 확인하세요.
- 배당관계. 현재 시나리오상 주택도시보증공사 배당은 0원이고 우리은행에도 대규모 미배당이 발생하므로 배당요구·채권액 원문을 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
임차권만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 보증금 219,000,000원의 김상훈 임차권이 있지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금이 아니라 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권 변경·공동담보 해제입니다. 여기에 실제 시장가격을 판단할 실거래 금액도 확인되지 않아, 최저가 210,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 임차권은 비교적 명확하지만, 법적 제한과 채권 구조·가격 확인은 반드시 필요한 사건입니다.
