광주지방법원 2026타경50525. 광양시 중동 수하임2차 201동 21층 2103호, 주거용으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 300,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 210,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 지미경의 주택임차권과 2026.04.15 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차권자 지미경은 임대차계약일이 2020.07.26이지만, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2022.11.17, 점유개시는 2022.11.23입니다. 따라서 말소기준권리인 2022.11.07 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 225,000,000원이지만 대항력 인수형이 아니므로 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 · 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층 2103호 · 남향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 210,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,680,010원 (2026.04.20 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2024.10.25 지미경의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하며, 임차인의 전입신고 역시 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2026.04.15 주택도시보증공사를 채권자로 한 강제경매개시결정도 후순위입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지미경 | 전유부분의 건물전부 | 225,000,000원 | 2022.11.17 / 2022.11.17 | 2024.10.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
지미경의 보증금은 225,000,000원으로 현재 최저가 210,000,000원보다 크지만, 이 사건에서는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과한다는 사실만으로 매수인이 미배당액을 승계하는 구조가 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 300,000,000원의 70%인 210,000,000원입니다. 2회 유찰 시 147,000,000원(49%), 3회 유찰 시 102,900,000원(34.3%)으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 입찰가의 가격 메리트는 수하임2차 동일 면적의 최근 실거래를 직접 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 206,260,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 20,987,000,000원, 예상 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 20,780,740,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 수하임2차 201동 내에 위치하며, 주위는 학교·공원·아파트 단지·근린생활시설 등입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층 2103호, 남향입니다. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지에 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 원본 대조. 을구 1번의 20,762,000,000원 설정과 같은 날 120,000,000원 변경·공동담보 해제 내용을 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 지미경의 주민등록·확정일자는 2022.11.17로 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 동일 면적 최근 거래와 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.20 기준 1,680,010원이 확인돼 있으므로 관리주체에 현재 금액과 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 명확, 가격은 별도 검증”
이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 비교적 분명합니다. 지미경의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 주택임차권 역시 후순위여서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 현재 최저가 210,000,000원에 낙찰된다면 권리 시뮬레이션상 실질취득액도 210,000,000원입니다.
다만 권리가 정리된 것과 가격이 싼 것은 다른 문제입니다. 감정가 300,000,000원에서 1회 유찰돼 210,000,000원까지 내려왔지만, 최근 동일 면적 거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 가격 메리트를 가점할 수는 없습니다. 여기에 같은 날 존재하는 근저당권 변경등기와 1,680,010원의 미납관리비까지 원본 확인을 거친 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 B급 이상으로 단순하지만, 가격 판단은 보수적으로 남겨두는 물건입니다.
