광주지방법원 2026타경50531. 광양시 중동 수하임2차 202동 602호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 2026.04.15 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김요환의 주택임차권입니다. 김요환은 2022.11.11 주민등록, 2022.11.03 확정일자, 보증금 219,000,000원이고 전유부분 건물 전부에 대한 임차권등기가 2024.10.21 접수돼 있습니다.
말소기준은 2026.04.15 강제경매개시결정으로 잡혀 있으며, 임차인의 주민등록일은 그보다 앞섭니다. 이 때문에 김요환은 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 207,900,000원에서 집행비용 3,710,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 204,189,400원이 배당되고, 부족한 14,810,600원은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 공동주택 내 6층 602호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 미납관리비 | 1,413,620원 (2026.04.21 기준) |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차인
우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 반면 김요환의 임차권은 보증금 219,000,000원, 주민등록 2022.11.11, 확정일자 2022.11.03으로 확인되고 말소기준보다 선행해 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김요환 | 전유부분의 건물전부 | 219,000,000원 | 2022.11.11 / 2022.11.03 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 207,900,000원 | 14,810,600원 | 222,710,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 145,530,000원 | 76,307,420원 | 221,837,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 101,871,000원 | 119,355,194원 | 221,226,194원 |
현재 회차에서 207,900,000원에 낙찰받는다고 가정해도 인수액을 더한 계산상 부담은 222,710,600원입니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 145,530,000원으로 낮아지지만 인수액이 76,307,420원으로 커지고, 3회 유찰 시에는 낙찰가 101,871,000원에 인수액 119,355,194원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 크게 떨어져도 총부담은 219,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 1. 임차인 김요환 보증금 | 219,000,000원 | 204,189,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 204,189,400원이 배당되고 부족분 14,810,600원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근이며, 부근은 상가지대로 일반적인 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 내 6층 602호이며, 위생·급배수·난방·스프링클러·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며 대로와 중로에 접하고 동측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 207,900,000원만 보지 말고 현재 인수액 14,810,600원을 더한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회 유찰 시 인수 76,307,420원, 3회 유찰 시 인수 119,355,194원으로 증가하므로 유찰이 곧 총부담 감소를 뜻하지 않습니다.
- 임차권등기 확인. 김요환의 보증금 219,000,000원, 주민등록 2022.11.11, 확정일자 2022.11.03, 임차권등기 2024.10.21을 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당·인수 확인. 현재 계산상 임차인 배당 204,189,400원, 매수인 인수 14,810,600원입니다. 실제 배당표 확정 전에는 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 1,413,620원이 확인돼 있으므로 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 실제 임차인 1명인 김요환의 보증금 219,000,000원이 현재 최저가 207,900,000원보다 큽니다. 현재 회차에서 14,810,600원이 인수되고, 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 크게 늘어납니다. 그래서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 가격 매력이 커지는 일반적인 경매와 다릅니다. 실질취득은 보증금 219,000,000원 부근에 거의 고정되고, 최근 실거래 금액을 통한 시세 검증 근거도 없어 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 권리상 인수 구조를 먼저 계산하고, 가격 평가는 그 다음이어야 하는 사건입니다.
