광주지방법원 2026타경50539. 광양시 중동 수하임2차 202동 7층 702호 아파트입니다. 감정가는 298,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 208,600,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 서복례는 임대차계약일 2020.07.20, 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.12.08이고, 보증금은 219,000,000원입니다.
등기부상 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이 사건에서 계산된 말소기준은 2026.04.15 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일은 그보다 앞선 2022.12.08이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 배당요구와 확정일자도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액이 배당되지 않아 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 7층 702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 내 7층 702호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서복례 | 전유부분의 전부 | 219,000,000원 | 2022.12.08 / 2022.12.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금은 219,000,000원이며, 현재 회차에서는 집행비용 3,720,400원을 제외한 204,879,600원이 임차인에게 우선 배당되는 계산입니다. 그 결과 14,120,400원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다.
② 가격구조 — 유찰돼도 실질취득가는 크게 달라지지 않는다
현재 회차 최저가는 208,600,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 146,020,000원, 3회 유찰 시 102,214,000원까지 내려가지만 임차인 인수액은 각각 75,824,280원, 119,016,996원으로 커집니다. 즉 표면상 낙찰가는 급격히 낮아져도 대항력 임차보증금이 매수인의 실질 부담을 받쳐 놓는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 208,600,000원 | 14,120,400원 | 219,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 146,020,000원 | 75,824,280원 | 219,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 102,214,000원 | 119,016,996원 | 219,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 임차인 서복례 보증금 | 219,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 부족분 14,120,400원이 매수인 인수로 남습니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 7층 702호이며, 위생·급배수·가스보일러 개별난방·도시가스·화재탐지·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 광대로, 동측 중로에 접하고 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 아파트단지 부지로 이용 중이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저매각가 208,600,000원이 아니라 대항력 임차보증금 219,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 회차 인수액은 14,120,400원이며 유찰될수록 커집니다. 실제 낙찰가별 배당 부족분을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 확인. 서복례의 주택임차권등기와 전입·확정일자·점유개시일은 모두 원본 서류와 재대조해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 1,227,750원이 확인됩니다. 인수 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.04.28 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 법적 상태와 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
표면만 보면 감정가 298,000,000원에서 최저가 208,600,000원까지 내려온 아파트입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 서복례의 보증금이 219,000,000원이고, 현재 회차에서도 14,120,400원이 미배당되어 매수인에게 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 75,824,280원, 119,016,996원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 사실 자체에 가격 가점을 주면 안 됩니다. 실질취득 기준은 약 219,000,000원으로 보아야 하며, 입찰 판단의 핵심은 “낙찰가가 얼마인가”보다 “배당 후 얼마를 추가로 승계하는가”입니다. 권리분석상 가장 중요한 리스크가 금액으로 분명하게 드러나는 사건입니다.
