광주지방법원 2026타경50545. 광양시 중동 수하임2차 201동 7층 704호 아파트입니다. 2022.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 28층 건물의 7층이고, 감정 당시 관리사무소 탐문 결과 현재 공실로 조사됐습니다. 소유자는 유한회사와이지개발입니다. 권리분석의 핵심은 2022.11.07 우리은행 근저당과 2024.11.06 김창식의 주택임차권 사이의 선후관계입니다.
김창식의 임차보증금은 219,000,000원으로 현재 최저가 200,900,000원보다 큽니다. 숫자만 보면 보증금 인수를 걱정하기 쉽지만, 이 사건에서는 전입신고와 확정일자가 모두 2024.09.13이고 말소기준 근저당은 2022.11.07입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 임차인은 대항력이 없고, 매각으로 임차권이 소멸해 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 7층704호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 28층 건물 내 7층 704호 |
| 사용승인일 | 2022.10.31 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 점유 조사 | 관리사무소 등 탐문에 의하면 현재 공실 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 김창식의 임차권등기는 2024.11.06 접수됐고, 임대차계약일은 2023.05.09, 점유개시일은 2023.10.05, 전입신고일과 확정일자는 2024.09.13입니다. 전입신고가 말소기준보다 늦어 매각물건명세서상 대항력 없음으로 정리됩니다. 실제 임차인은 김창식 1명이며, 보증기관 승계 임차인으로 중복 집계할 대상도 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창식 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2024.09.13 / 2024.09.13 | 없음 | 후순위 | 없음 |
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 감정가 할인만으로 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 287,000,000원, 현재 최저매각가는 200,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 140,630,000원(49%), 3회 유찰 시 98,441,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝내면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 현재 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과 실제 시장가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 197,287,400원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,612,600원을 제외한 197,287,400원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 20,783,712,600원으로 계산돼 있습니다. 이 배당 부족은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로, 대규모 아파트단지·관공서·금융시설·학교시설·근린생활시설이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 인근 도로망이 정비돼 있고 비교적 시 중심부에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.31 사용승인, 철근콘크리트구조 28층 건물이며 위생·난방·화재탐지·스프링클러·승강기·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장도로에 2면이 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규모. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으며, 관리사무소 탐문상 현재 공실로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 20,762,000,000원 설정과 119,880,000원 변경·공동담보 해제 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 임차권. 김창식의 전입일 2024.09.13이 말소기준 2022.11.07보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 매각물건명세서 원본의 인수 문구를 최종 대조하세요.
- 미납관리비. 2026.04.20 기준 1,670,300원이 기재돼 있습니다. 낙찰 후 부담 범위와 추가 발생액을 관리사무소에 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매취득 후 적용 관계를 입찰 전에 확인하세요.
- 공실 상태. 감정 당시 탐문상 공실이지만 매각기일까지 점유 상태가 바뀌었는지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 커도, 대항력이 없으면 인수는 0”
이 사건에서 가장 헷갈리기 쉬운 숫자는 임차보증금 219,000,000원과 현재 최저가 200,900,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만 보면 대항력 임차인의 미배당 인수형처럼 보일 수 있지만, 김창식의 전입신고일은 말소기준 근저당보다 약 2년 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확하지만, 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 119,880,000원·공동담보 해제 기재, 그리고 예상배당표에 적용된 20,762,000,000원 사이의 차이는 반드시 확인해야 합니다. 또한 미납관리비 1,670,300원과 민간임대주택등기도 체크 대상입니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 원본 대조가 필요한 권리형입니다. 가격은 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저렴하다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
