광주지방법원 2026타경50557. 광양시 중동 수하임2차 202동 16층 1602호 아파트입니다. 감정가는 292,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 204,400,000원입니다. 숫자만 보면 87,600,000원 내려온 물건이지만, 권리구조는 단순 할인형이 아닙니다. 임차인 윤옥수의 보증금이 222,000,000원이고, 전입일 2022.11.28은 말소기준인 2026.04.16 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 등기부상 임차권 역시 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 정리돼 있습니다.
현재 매각가 204,400,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 3,661,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 200,738,400원이 배당되고, 보증금 중 21,261,600원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로 최저가 204,400,000원만 보고 “감정가보다 30% 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차인 미배당 인수액 증가로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 28층 건물 내 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 기타 확인사항 | 민간임대주택등기 · 미납관리비 1,618,910원(2026.04.21 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2026.04.16 강제경매개시결정입니다. 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있고, 현재 권리판단의 기준일은 경매개시결정으로 계산돼 있습니다. 임차인 윤옥수는 2022.11.28 전입했고 2022.11.14 확정일자를 갖췄으며, 2024.11.06 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 말소기준보다 앞선 점유·전입을 기초로 대항력이 인정된 임차인이고, 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤옥수 | 전유 부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.28 | 2022.11.14 | 222,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
이 물건의 가격판단 기준은 최저가 204,400,000원 자체가 아니라 대항력 보증금 222,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 임차인에게 배당되지 못하는 금액이 늘고, 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다. 권리구조상 실질취득비용은 결국 보증금 약 222,000,000원 규모에 수렴합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 204,400,000원 | 21,261,600원 | 최저가 하락 효과 일부 상쇄 |
| 2회 유찰 시 | 143,080,000원 | 81,723,120원 | 낙찰가가 내려가도 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 100,156,000원 | 124,046,184원 | 저가 낙찰 효과가 더 제한됨 |
현재 회차의 배당표에는 집행비용 3,661,600원이 선순위로 반영돼 있어 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 225,661,600원입니다. 다만 경매가 더 유찰될수록 낙찰가 감소와 임차인 미배당 증가가 서로 맞물리는 구조라는 점이 핵심이며, 이 사건의 경제적 하한은 임차보증금 222,000,000원 규모로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,661,600원 |
| 1. 임차인 윤옥수 보증금 | 222,000,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 21,261,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사는 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근. 주변은 아파트 단지 위주의 공동주택, 학교시설, 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 16층 1602호. 일반 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 대로2류·중로2류에 접하며 공시지가는 967,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차 176세대, 2022.10.31 준공. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 204,400,000원이 아니라 대항력 임차보증금 222,000,000원 규모를 기준으로 입찰 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차인 배당·인수 재확인. 윤옥수는 대항력과 우선변제권이 모두 있고 현재 예상 미배당액 21,261,600원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 81,723,120원, 3회 유찰 시 124,046,184원으로 증가합니다. 최저가 하락폭을 그대로 이익으로 계산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.21 기준 미납관리비 1,618,910원이 확인돼 있습니다. 공용부분 부담 범위를 포함해 관리사무소에서 최신 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 실질적으로 싸졌다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 292,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 204,400,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 실제 임차인 윤옥수의 보증금이 222,000,000원입니다. 현재 회차 예상 인수액은 21,261,600원이고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 따라서 낙찰가만 보고 할인폭을 계산해서는 안 되며, 실질취득비용을 보증금 약 222,000,000원 규모로 보는 것이 이 사건의 올바른 출발점입니다. 시세 금액 비교 근거도 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “싸다”고 평가하기 어렵습니다. 권리상 인수 부담이 분명한 물건, 가격 판단은 보수적으로.
