광주지방법원 2026타경50563. 광양시 중동 수하임2차 201동 21층 2101호 아파트입니다. 감정가는 196,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 137,200,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.11.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기된 임차권은 2023.09.08. 전입·점유가 시작돼 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “70%까지 떨어졌으니 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 수하임2차의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 최근 시세와의 가격 차이를 계산할 수 없기 때문입니다. 따라서 현재 단계의 판단은 권리 위험과 가격 위험을 분리해야 합니다. 권리상 인수 부담은 0원으로 정리되지만, 가격 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50563 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층 2101호 |
| 물건종류 | 아파트 · 28층 건물 내 21층 2101호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.11.07. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,762,000,000원으로 등기되어 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 81,120,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 이후 2024.10.25. 등기된 왕윈의 주택임차권과 2026.04.16. 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 163,000,000원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 중화인민공화국인 왕윈 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 163,000,000원 | 2023.09.08 | 2024.07.19 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 승계 아님 |
왕윈의 임대차계약일자는 2023.09.04., 전입·점유개시일자는 2023.09.08., 확정일자는 2024.07.19.이며 임차보증금은 163,000,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리인 2022.11.07. 우리은행 근저당권보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.10.25. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 접수된 것으로 정리되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 아직 불가
현재 최저매각가는 137,200,000원으로 감정가 196,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 96,040,000원(49%), 3회 유찰 시 67,228,000원(34.3%)입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회로 제시되어 있습니다.
그러나 최근 12개월 평균 실거래가나 최신 거래 금액이 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 이 사건은 “감정가 대비 70%”와 “시세 대비 저렴함”을 같은 의미로 보면 안 되는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 20,925,000,000원, 채권자 예상배당액은 134,479,200원, 미배당액은 20,790,520,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 21층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접하고 단지 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함되어 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 준공일은 2022.10.31.로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 왕윈의 전입일 2023.09.08.이 말소기준권리 2022.11.07.보다 늦다는 점과 임차권등기 내용을 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기의 채권최고액 81,120,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 기재된 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.04.20. 기준 미납관리비 1,080,090원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최신 실거래를 별도로 비교하세요.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 핵심은 명확합니다. 163,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있지만 전입은 말소기준권리 이후이고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 현재 회차를 포함한 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 보증금 인수 때문에 낙찰가 외에 163,000,000원을 더 부담하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 196,000,000원에서 137,200,000원으로 내려와 감정가의 70%가 됐지만, 최근 실거래 금액이 없어 이것이 시장가격보다 싼지 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당 변경등기, 1,080,090원의 미납관리비도 확인 대상입니다. 권리는 B급 이상으로 정리 가능하되, 가격 가점은 보류. 이 사건은 최신 실거래와 등기 원본을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
