전주지방법원 2026타경30264. 이 물건의 핵심은 ‘유찰로 최저가가 낮아졌다’는 사실이 아니라 그 낮아진 가격 위에 무엇을 더 떠안는가입니다. 갑구에는 2026년 3월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔지만, 을구에는 그보다 훨씬 앞선 2021년 5월 28일 전세권이 설정되어 있습니다. 해당 전세권은 한국전력공사 명의로 시작해 2021년 10월 14일 주택도시보증공사로 이전됐고, 2023년 5월 12일 전세금이 105,000,000원으로 변경됐습니다. 등기부 계산상 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
따라서 단순 최저가 8,190만원만 보면 싸 보일 수 있지만, 현재 전세권 금액 1억 500만원을 함께 고려하면 실질취득은 약 1억 8,690만원 수준입니다. 이는 감정가 1억 1,700만원의 약 159.7%에 해당합니다. 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리한 구조가 아니라, 전세권의 인수·배당 구조를 정확히 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22 세움펠리피아 9층 925호 |
| 등기상 부동산 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동1가 1267-22, 1267-21, 1267-23, 1267-24, 1267-39, 1267-40 세움펠리피아 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 기린대로 465 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 기재값 없음 |
| 소유자 | 남윤철 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 81,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,155,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 전세권
갑구 1번의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 갑구 2번에서 2021년 5월 28일 남윤철 명의로 소유권이 이전됐습니다. 갑구 3번 강제경매개시결정은 주택도시보증공사가 신청했고, 이후 갑구 4번 패류살포양식수산업협동조합 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
| 권리 | 현재 상태 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 갑구 1 신탁 | 이미 말소 | - | 등기부상 소멸 |
| 을구 1 전세권 | 인수 | 110,000,000원 | 2021.05.28 설정 |
| 을구 1-1 전세권 이전 | 승계 | - | 주택도시보증공사로 이전 |
| 을구 1-2 전세권 변경 | 인수 | 105,000,000원 | 2023.05.12 변경 |
| 갑구 3 강제경매 | 매각 | 108,155,822원 | 주택도시보증공사 신청 |
| 갑구 4 가압류 | 소멸 | 158,131,008원 | 매각으로 소멸 |
② 임차인·전세권 — 임차인은 없지만 인수 권리는 있다
| 구분 | 권리자 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선순위 전세권 | 한국전력공사 → 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 매수인 인수 | 전세권 배당 | 승계 |
전세권의 최초 전세금은 110,000,000원이었고 2021년 10월 14일 주택도시보증공사로 이전된 뒤 2023년 5월 12일 전세금이 105,000,000원으로 변경됐습니다. 아래 실질취득 계산은 최신 변경금액 105,000,000원을 기준으로 보수적으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,874,200원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 한국전력공사 | 110,000,000원 | 80,025,800원 |
| 3. 을구 1-2번 전세권 | 105,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 1-3번 전세권 | 채권액 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,155,822원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 패류살포양식수산업협동조합 | 158,131,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권 총액은 481,286,830원, 총 배당액은 80,025,800원, 미배당액은 401,261,030원으로 표시됩니다. 전세권 관련 금액은 최초 설정액 110,000,000원과 변경액 105,000,000원이 함께 기록되어 있으므로 실제 배당·인수 범위는 매각물건명세서와 전세권 원본 조건을 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·토지 및 환금성 메모
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 토지 이용. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지, 형상은 사다리형입니다.
- 도로 접면. 광대소각으로 표시되어 있고, 대로1류(폭 35m~40m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 2,072,000원/㎡이며 토지면적은 364.6㎡입니다.
- 용도지역지구. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 저촉, 일반상업지역 포함, 시가지경관지구(중심) 저촉, 방화지구 포함으로 표시됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물은 아니며 공부와의 차이는 “--”로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수액 확인. 2021년 최초 전세금 110,000,000원과 2023년 변경 전세금 105,000,000원을 원본 등기 및 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 실질취득 기준 검토. 최저매각가 81,900,000원만 보지 말고 최신 전세금 105,000,000원을 합친 약 186,900,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 배당표에는 을구 전세권 관련 금액이 최초 설정액과 변경액으로 나뉘어 기록되어 있으므로 이중채권 계산 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 채권자 청구액 확인. 주택도시보증공사의 청구액은 108,155,822원이고 전체 채권 총액은 481,286,830원으로 표시됩니다.
- 가압류 소멸 여부 확인. 2026년 4월 14일 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시됩니다.
- 명세서 대조. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 표시되어 있어, 등기부의 선순위 전세권 인수 표시와 차이가 있으므로 원본 서류를 반드시 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 8,190만원”만 보면 안 된다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 아닙니다. 선순위 전세권입니다. 2021년 5월 28일 설정된 전세권은 이후 주택도시보증공사로 이전되고 2023년 5월 12일 전세금이 105,000,000원으로 변경됐으며, 등기부상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다. 반면 현재 최저매각가는 81,900,000원에 불과합니다.
따라서 이 물건은 낙찰가 8,190만원짜리 근린시설로 보는 대신, 선순위 전세권을 어떻게 처리할 것인지까지 포함한 실질취득 구조로 봐야 합니다. 최신 전세금 1억 500만원을 보수적으로 인수한다고 가정하면 실질취득은 약 1억 8,690만원으로 감정가 1억 1,700만원을 웃돕니다. 등기부와 매각물건명세서의 기재가 서로 다른 만큼, 가격보다 먼저 인수범위와 배당관계를 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
