전주지방법원 2026타경30292. 전주시 완산구 중화산동2가 효성신촌마을아파트 5층 502호, 전용 29.448㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 52,300,000원이고 신청채권자는 전북신용보증재단, 청구금액은 18,369,902원입니다. 현재 소유자는 윤서연 씨이며 2022.06.30 매매, 2022.07.06 소유권이전 당시 거래가액은 43,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 남아 있는 담보권은 없고, 과거 근저당권·가압류·가등기 등은 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2026.03.26 전북신용보증재단의 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 최경희 씨는 그보다 앞선 2024.09.20 전입으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 단순히 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 485-56 효성신촌마을아파트 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 29.448㎡ · 철근콘크리트옹벽조 스라브지붕 12층 중 5층 |
| 현재 소유자 | 윤서연 (2022.06.30 매매 · 거래가액 43,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,300,000원 / 52,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전북신용보증재단 / 18,369,902원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 확인이 핵심
과거 을구의 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 2025.01.10 윤영근 씨에게 넘어갔던 소유권도 2025.11.25 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2026.03.17 말소돼 윤서연 씨 소유로 복귀했습니다. 같은 날 전북신용보증재단의 가처분도 목적 달성으로 말소됐습니다. 이후 2026.03.26 강제경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액 산정 불가
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최경희 | 2024.09.20 | 2026.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
최경희 씨는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 2026.04.01 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당요구를 했다는 이유만으로 미배당 보증금이 전혀 없다고 볼 수 없고, 반대로 보증금 전액이 인수된다고 단정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
효성신촌마을 동일 면적대 전용 29.45㎡의 최근 거래 12건 평균은 47,041,666원, 최근 12개월 7건 평균은 47,571,428원입니다. 최신 거래는 2026.05 47,000,000원이고, 같은 달 동일 면적 5층 거래는 55,000,000원도 있습니다. 최근 12개월 가격은 그 이전보다 2.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 29.45㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2026.05 | 29.45㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 29.45㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 29.45㎡ | 11 | 43,500,000원 |
| 2025.12 | 29.45㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2025.11 | 29.45㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2025.07 | 29.45㎡ | 7 | 44,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.45㎡ | 7건 | 47,571,428원 |
신건 최저가 52,300,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%, 전체 12건 평균 47,041,666원 대비로도 111.2%입니다. 최신 거래 47,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +2.7%로 하락장은 아니지만, 현재 최저가가 최근 시세 이상이라는 사실은 바뀌지 않습니다. 따라서 신건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,341,400원 |
| 1. 강제경매 · 전북신용보증재단 | 18,369,902원 | 18,369,902원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,588,698원 |
위 배당안은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 최경희 씨의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 52,300,000원 | 18,369,902원 | 32,588,698원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 41,840,000원 | 18,369,902원 | 22,316,978원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 33,472,000원 | 18,369,902원 | 14,099,602원 |
표면 가격만 보면 1회 유찰 시 41,840,000원, 2회 유찰 시 33,472,000원으로 내려갑니다. 하지만 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커질 수 있습니다. 현재 보증금이 미상인 이상 유찰가 자체를 실질취득가로 간주할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이동교 북동측 인근으로 중소규모 아파트·연립주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며, 주거 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 중소형차량 출입이 가능하고 동·서측으로 중화산로와 강변로가 지나며, 인근 노선시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트옹벽조 스라브지붕 12층 중 5층이며, 기본 위생·급배수·도시가스 난방과 승강기·소화전·지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하며 공시지가는 550,800원/㎡입니다.
- 환금성. 효성신촌마을은 147세대, 1999.12.10 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 43,500,000원~55,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최경희 씨의 보증금·확정일자를 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2024.09.20로 경매개시결정 2026.03.26보다 빠르지만 보증금·확정일자 미상이라 “대항력 가능·미상” 상태입니다.
- 가격 메리트 없음. 신건 최저가 52,300,000원은 최근 12개월 평균 47,571,428원의 109.9%입니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 41,840,000원·33,472,000원으로 내려가더라도 임차보증금이 인수되는 구조라면 실질취득액은 그보다 높아집니다.
- 등기 변동 확인. 사해행위취소로 윤영근 명의 소유권이 말소되고 윤서연 명의가 회복된 경위와 강제경매 절차를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기부상 복잡하게 남아 있는 담보권 때문에 어려운 물건은 아닙니다. 과거 권리는 대부분 이미 말소됐고 현재 강제경매는 전북신용보증재단의 청구 18,369,902원으로 진행됐습니다. 문제는 가격과 임차인입니다. 신건 52,300,000원은 최근 12개월 평균 47,571,428원보다 높고 최신 거래 47,000,000원도 웃돕니다. 여기에 2024.09.20 전입한 최경희 씨의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득액까지 확정할 수 없습니다.
신건 가격은 보류, 임차인 확인은 필수. 보증금이 확인돼 인수 위험이 해소되기 전에는 단순 최저가나 유찰폭을 근거로 저가 매수라고 평가해서는 안 됩니다.
