광주지방법원 2025타경5314. 전남 장흥군 안양면 기산리 소재 기타 건물과 토지가 포함된 경매입니다. 감정가가 약 18.69억 원에 이르지만 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 약 7.66억 원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 주거용 아파트처럼 거래 평균과 최저가를 단순 비교하여 낙찰가를 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 제시외 건물과 공장 기계·기구의 포함 범위, 소재불명 설비, 실제 점유관계가 자산가치와 입찰 위험을 좌우합니다.
등기상 2017.05.22 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 파악됩니다. 그 뒤 설정된 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 특히 김성호의 전입일이 확인되지 않아, 매수인이 실제로 인수할 권리가 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5314 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-16 |
| 건물 등기 표시 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-1 다동 도로명주소: 전라남도 장흥군 안양면 우드랜드길 314 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 청계영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 | 1,869,183,360원 |
| 최저매각가 | 765,618,000원 (감정가의 40.96%) |
| 진행 현황 | 4회 유찰 |
| 신청채권자 | 천관농업협동조합 |
| 청구금액 | 375,337,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 조사 | 선호정 · 김성호 |
| 등기 확인 | 광주지방법원 장흥지원 등기계 · 2026.07.29 |
| 매각 조건 | 제시외 건물 및 공장 기계·기구 일부 포함, 목록 5 지상 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
핵심 말소기준권리는 2017.05.22 접수된 을구 4번(1) 안양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이며, 같은 날 같은 접수번호로 천관농업협동조합의 390,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 장흥군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
앞서 설정됐던 농협은행주식회사와 장흥군산림조합 근저당권은 이미 등기상 말소되었습니다. 광주지방법원 파산부의 재산보전처분 역시 회생절차폐지결정 확정에 따라 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 근저당이나 보전처분을 현재의 인수 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유자 분석 — 김성호의 대항력은 미상
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인물은 선호정·김성호 2명입니다. 둘 다 보증금이 확인되지 않았으며, 계약관계와 실제 사용 부분을 추가 확인해야 합니다. 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 보거나, 반대로 인수 위험이 전혀 없는 점유자로 처리하는 것 모두 부적절합니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선호정 점유 부분 미상 |
2025.05.22 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 김성호 점유 부분 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 판정 불가 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
선호정. 전입신고일이 2025.05.22로, 말소기준권리 설정일인 2017.05.22보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 계약관계는 확인해야 합니다. 더욱이 선호정이라는 이름이 2019.09.17 설정된 고홍천 근저당권의 채무자 정보에도 등장합니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성을 조사할 필요가 있지만, 동일인 여부나 가장임차인이라는 결론을 확정할 근거는 부족합니다.
김성호. 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 말소기준권리 이전부터 법적 대항요건을 갖추었는지 확인할 수 없으므로, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 유효한 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는다면 매수인의 인수금액이 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가 765,618,000원은 감정가 1,869,183,360원의 40.96%입니다. 4회 유찰이라는 진행 이력은 분명한 가격 조정이지만, 감정가 대비 할인율이 곧 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.
이 물건은 일반 주택처럼 동일 평형 거래 평균을 직접 적용하기 어렵습니다. 건물·토지와 제시외 건물, 기계·기구의 구성 및 상태에 따라 실제 거래 가능한 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 수치만으로 저평가·급매·시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 765,618,000원 | 40.96% | 3,072,738,940원 |
| 5회 유찰 시 | 612,494,400원 | 32.77% | 3,224,331,304원 |
| 6회 유찰 시 | 489,995,520원 | 26.21% | 3,345,605,195원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며 실제 매각가격이나 진행을 보장하지 않습니다. 미배당은 채권최고액 등을 이용한 추정치로, 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 765,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,056,180원 |
| 1. 을구 4번(1) · 안양농업협동조합 | 975,000,000원 | 755,561,820원 |
| 2. 을구 4번(2) · 천관농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 · 안양농업협동조합 | 398,300,760원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 · 안양농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 · 고홍천 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 10,056,180원을 차감한 뒤 안양농업협동조합에 755,561,820원이 배당되고, 그 뒤 채권자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 산정되어 있습니다. 총 채권최고액 기준 미배당 규모는 3,072,738,940원입니다.
신청채권자인 천관농업협동조합의 청구금액은 375,337,020원이지만, 현재 계산에서는 신청채권자 배당액도 0원입니다. 이는 제시된 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션의 결과이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
위 배당표는 채권최고액 기준 추정 계산입니다. 채권최고액이 실제 채권잔액과 같다는 의미는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 후순위 미배당 채권은 매수인 인수액과 다릅니다. 김성호의 인수 가능성 또한 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모
- 토지. 토지 조사상 면적은 879.0㎡이며, 지목은 도로, 토지이용상황은 도로등입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다. 이 조사 대상 토지의 매각목록상 범위를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되고 농림지역과 접합니다. 농업진흥구역·준보전산지와 접하는 것으로 표시되므로 이용 가능 범위를 개별 필지별로 확인할 필요가 있습니다.
- 행위 제한. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다. 개발·증축·용도변경 등을 검토할 경우 해당 제한을 반영해야 합니다.
- 공시지가. 토지 조사상 공시지가는 6,220원/㎡입니다. 이는 토지 조사 기준 가격으로, 일괄매각 물건 전체의 거래 시세를 뜻하지 않습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되지만 목록 5 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 제외 시설의 점유·철거·사용관계가 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2017-18호와 제2017-20호에 속하는 일부 기계·기구는 소재불명입니다. 기계·기구의 정상작동 여부 역시 불분명합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 토지·건물·특수설비의 구성에 따라 매수 대상이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰이라는 이력도 확인되므로, 재매각 가능성과 실제 사용가치를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성호 대항력. 실제 전입일, 점유 시작일, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 선순위 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 선호정 관계 확인. 점유자 선호정과 고홍천 근저당권의 채무자 정보에 등장하는 선호정의 동일인 여부 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 이름이 같다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 매각목록 대조. 기산리 242-16과 등기상 기산리 242-1 다동의 관계, 공동담보 토지·건물, 제시외 건물 및 제외 컨테이너의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 기계 실사. 소재불명 설비를 확인하고, 현존 기계의 가동 가능성, 유지보수 상태 및 처분 가능성을 실제로 점검해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저매각가 765,618,000원 외에 인수 가능 보증금·명도 관련 비용·취득 관련 비용 등이 발생할 수 있습니다. 인수액이 확정되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 배당 검증. 채권최고액 기준 계산과 실제 채권잔액, 공동담보 관련 배당, 조세채권 및 최우선변제 등을 구분해 검토해야 합니다.
- 환금성 검토. 일반 아파트의 평형별 시세가 아니라 이 물건의 실제 용도, 토지이용 제한, 설비 상태 및 매수 수요를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 목록을 상호 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 떨어졌다고 안전한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 유혹은 1,869,183,360원 감정가 대비 765,618,000원 최저매각가라는 숫자입니다. 그러나 감정가의 40.96%까지 내려왔다는 사실만으로 매수인에게 이익이 발생한다고 볼 수는 없습니다.
등기상 후순위 담보권의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 김성호의 대항력과 보증금은 미상이고, 기계·기구의 일부는 소재불명, 정상작동 여부는 불분명합니다. 매각에서 제외되는 컨테이너도 있습니다. 여기에 4회 유찰과 특수한 물건 구성이 겹쳐 실물 가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
결론은 적극 입찰보다 검증 우선입니다. 임차인 인수 위험과 매각목록의 실제 범위, 설비의 현존·가동 상태가 확인되지 않는 한 최저가 765,618,000원을 실질취득비용의 확정치로 볼 수 없습니다. 감정가 대비 할인은 크지만 시세 대비 저렴하다는 근거는 부족합니다. 권리와 자산가치가 함께 확인될 때 비로소 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
