광주지방법원 2025타경5314. 소유자는 청계영농조합법인이고, 등기부 건물 표시는 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-1 다동, 도로명주소는 우드랜드길 314입니다. 사건 소재지에는 기산리 242-16이 표시되어 있어 실제 매각목록별 토지·건물 대응관계를 입찰 전에 대조해야 합니다. 물건은 ‘기타 + 토지’로 분류되어 있으며 일괄매각, 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되는 구조입니다.
권리의 기준점은 2017.05.22 접수된 안양농업협동조합 근저당권 채권최고액 975,000,000원입니다. 그 뒤의 천관농업협동조합 근저당, 추가 안양농업협동조합 근저당, 고홍천 근저당, 장흥군 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리등기와 별개로 임차인 김성호의 대항력 판정이 끝나지 않았다는 점이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5314 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-16 |
| 등기부 건물 표시 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-1 다동 · 전라남도 장흥군 안양면 우드랜드길 314 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 청계영농조합법인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,869,183,360원 / 957,022,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천관농업협동조합 / 375,337,020원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 확인된 토지 항목 | 879㎡ · 지목 도로 · 토지이용상황 도로등 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 토지이용 | 계획관리지역 포함 · 농림지역 접함 · 농업진흥구역 접함 · 준보전산지 접함 · 가축사육제한구역 저촉 · 상대보호구역 저촉 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2017.05.22 안양농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 천관농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당이 설정됐고, 이후 2017.08.31 안양농업협동조합 398,300,760원, 2019.04.19 안양농업협동조합 65,000,000원, 2019.09.17 고홍천 2,000,000,000원 근저당이 이어집니다. 장흥군 압류와 2025.08.28 임의경매개시결정도 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 이름 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선호정 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
선호정의 전입일은 2025.05.22로 말소기준 2017.05.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 이 선호정은 등기부상 2019.09.17 고홍천 근저당의 채무자 중 한 명과 동일하여, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다. 보증금은 미상입니다.
김성호는 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자 미상의 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 승계 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 이 사건에서는 김성호의 전입·보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 입찰 전 선행 조건입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 1,869,183,360원이고 3회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 957,022,000원, 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 공동주택처럼 최근 동일평형 실거래를 직접 대입해 가격 우위를 판단하는 물건이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내리지 않습니다.
특히 일괄매각 대상에는 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되고, 그 가운데 목록 제2017-18호 및 제2017-20호의 일련번호 1, 2, 5, 6, 7 일부, 8 일부, 9, 10, 12~17은 소재불명입니다. 남아 있는 기계·기구 역시 정상작동 여부가 불분명합니다. 즉 낙찰가만 볼 것이 아니라 실재하는 자산과 실제 사용 가능 상태를 확인한 뒤 가치판단을 다시 해야 하는 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 957,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,970,220원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 975,000,000원 | 945,051,780원 |
| 3. 근저당 · 천관농업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 안양농업협동조합 | 398,300,760원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 안양농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 고홍천 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 957,022,000원 가정에서는 집행비용 11,970,220원을 제외한 945,051,780원이 안양농업협동조합 근저당에 배당되고, 그 뒤 채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 2,883,248,980원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신청채권자는 천관농업협동조합이고 청구액은 375,337,020원입니다. 등기상 천관농업협동조합의 근저당 채권최고액은 390,000,000원이지만, 현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 신청채권이 충족되지 않습니다.
⑤ 물건 구성·환금성 메모
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하여 매각되며, 목록 5 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되지만 일부는 소재불명이고 정상작동 여부도 불분명합니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 879㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등이며 계획관리지역이 포함됩니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·준보전산지가 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. ‘기타 + 토지’에 제시외 건물과 기계·기구가 결합된 구성으로, 일반적인 정형 주거물건보다 자산 실재·사용상태 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성호 임차관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 승계 가능성을 확정하세요.
- 선호정 관계 확인. 2025.05.22 전입으로 대항력은 없지만, 등기부상 근저당 채무자와 동일인이므로 점유 경위와 실제 임대차 여부를 확인하세요.
- 기계·기구 현물 대조. 소재불명으로 표시된 일련번호와 현존 기계·기구를 감정평가서·현장과 대조하고 정상작동 여부를 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 목록 5 지상 컨테이너가 매각에서 제외되는 점을 현장에서 구분하세요.
- 주소·목록 대조. 사건 소재지 기산리 242-16과 등기부 건물 표시 기산리 242-1 다동의 관계를 실제 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 51.2%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 토지·건물·기계기구의 실제 가치와 사용 가능 상태를 따로 검증하세요.
- 배당·세금 원본 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부를 포함해 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 확인되지 않은 권리·자산이 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1,869,183,360원에서 3회 유찰되어 최저가가 957,022,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2017.05.22 안양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하므로 구조 자체는 읽을 수 있습니다.
하지만 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김성호의 대항력·보증금이 미상이고, 일괄매각에 포함되는 기계·기구 가운데 일부는 소재불명이며 정상작동 여부도 불분명합니다. 실질취득비용 역시 이 미상 임차인 문제가 닫히기 전에는 최저가 957,022,000원으로 확정해 볼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 소멸구조는 확인되지만, 임차인과 자산 실재를 확인하기 전에는 가격 메리트를 평가하지 않는다”입니다.
