서울동부지방법원 2025타경52319. 성수동1가 685-209의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층이며 현재 주택으로 이용 중이고, 토지는 99.0㎡의 대지입니다. 현 최저가는 감정가 3,596,602,000원에서 한 차례 유찰된 2,877,282,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.06. 설정된 주식회사굿모닝자산관리대부의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 금천신용협동조합 계열 근저당과 한국토지주택공사의 주택임차권은 2024년 2월 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당·압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52319 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 685-209 · 서울특별시 성동구 왕십리로11길 7-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 대 99.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 공시지가 8,813,000원/㎡ |
| 소유자 | 박영애제이 |
| 감정가 / 최저가 | 3,596,602,000원 / 2,877,282,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구금액 | 637,688,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.02.06. 근저당권입니다. 그 이전의 금천신용협동조합 근저당은 2024.02.07. 말소됐고, 한국토지주택공사의 1층 101호 부분 주택임차권도 2024.02.13. 해지로 말소됐습니다. 현존하는 후순위 근저당과 국민건강보험공단·성동구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음·법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임효선 | 2025.10.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임효선의 전입신고일은 2025.10.14.로 말소기준권리 2024.02.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위와 명도 협의에 필요한 구체 조건은 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,877,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 31,172,820원 |
| 1. 근저당 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이대광 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,271,109,180원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 합계 1,575,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국민건강보험공단·성동구 압류액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 2,877,282,000원 | 1,575,000,000원 | 1,271,109,180원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 2,301,825,600원 | 1,575,000,000원 | 701,407,344원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 1,841,460,480원 | 1,575,000,000원 | 245,645,875원 | 0원 |
세 시나리오 모두 계산상 채권자 총 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 유찰이 더 진행되더라도 현재 확인된 등기 구조 자체가 대항력 인수형으로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 이 계산은 알려진 근저당 채권최고액을 중심으로 한 시뮬레이션이므로 세금·최우선변제 항목에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주택으로 이용 중인 다가구주택이며, 토지와 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 입지. 뚝섬역 북서측 인근으로 단독주택, 아파트, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역이 있습니다.
- 토지. 99.0㎡ 대지, 준주거지역, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(뚝섬주변지역)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 하는 단독·다가구·아파트·연립·다세대 관련 허가구역과 아파트 관련 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 임효선 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 계약서와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 압류 채권액 확인. 국민건강보험공단과 성동구 압류가 존재하므로 실제 체납액과 법정 배당순위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현황·면적·사용상태를 감정평가서 원문 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 명도 계획. 현재 임차인이 확인되는 주택이므로 낙찰 뒤 인도·명도 일정과 비용을 별도로 잡아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 다가구·토지의 실제 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, ‘80%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.02.06. 근저당권이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 임차인 임효선도 전입이 2025.10.14.라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없고, 현재 회차 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 다가구주택은 아파트처럼 가격을 단순 비교하기 어렵고, 이 사건에서는 임차보증금과 압류 채권액의 세부가 아직 권리·배당 검토 변수로 남습니다. 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 유찰 사실일 뿐 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 인수는 정리, 임차·배당은 재확인, 가격은 별도 검증”입니다.
