서울동부지방법원 2025타경52319. 서울 성동구 성수동1가 685-209, 뚝섬역 북서측 인근의 다가구주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이고, 토지면적은 99.0㎡입니다. 소유자는 박영애제이이며, 2024년 2월 설정된 굿모닝자산관리대부 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 2,301,826,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 매각으로 소멸하는 근저당권과 압류가 다수 존재하지만, 등기부상 채권액이 크거나 권리관계가 복잡하다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 이번 사건의 판단 기준은 말소기준권리, 선순위 임차권의 존속 여부, 현재 점유인의 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52319 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동1가 685-209 도로명주소: 서울특별시 성동구 왕십리로11길 7-18 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 99.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 정방형·평지 |
| 소유자 | 박영애제이 · 단독소유 |
| 감정가 | 3,596,602,000원 |
| 최저매각가 | 2,301,826,000원 · 2회 유찰 · 감정가 64% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주식회사 굿모닝자산관리대부 |
| 청구금액 | 637,688,164원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.06 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.11.07 · 임의경매 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.06
이 사건의 말소기준권리는 2024년 2월 6일 설정된 굿모닝자산관리대부의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 같은 토지가 공동담보로 설정돼 있습니다. 이 근저당권과 그 뒤에 설정된 을구 7번·8번 근저당권, 경매개시결정 및 후순위 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
특히 을구 3번·7번·8번 근저당권은 2026년 2월 6일 주식회사한국금융자산관리대부로 이전됐습니다. 관련 근저당권부채권에 엠지캐피탈, 굿모닝자산관리대부, 이대광의 질권 설정 내역도 존재합니다. 다만 이는 기존 담보채권의 이전·질권 설정에 관한 사항이므로 독립된 근저당채무로 중복 합산하면 안 됩니다. 배당권자와 배당금 수령 관계는 실제 채권계산서 및 배당표에서 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력보다 현황 확인이 중요
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유인은 임효선 1명입니다. 전입신고일은 2025.10.14로 말소기준권리인 2024.02.06보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없다고 판단합니다. 다만 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.
| 점유인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임효선 | 2025.10.14 | 미상 | 없음 후순위 전입 기준 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
인수 없음 확인된 전입일 기준 |
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 범위에서 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 이는 점유자 인도·명도 비용이나 체납 관리비, 제세공과금까지 모두 0원이라는 의미는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 64%와 시세 할인의 차이
2회 유찰된 현재 최저가는 2,301,826,000원으로 감정가 3,596,602,000원의 64%입니다. 하지만 성수동의 토지·다가구주택은 토지의 용도지역, 도로접면, 건물 이용상태와 개발 가능성에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
이 사건은 비교 가능한 최근 실거래가를 확정하지 못한 상태이므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 과거 고가 거래나 감정가만으로는 최근 거래 수준을 대체할 수 없습니다. 가격 메리트는 주변 유사 토지·건물의 최근 거래와 개별 조건을 비교해야 판단할 수 있습니다.
| 경매 단계 | 감정가 대비 | 매각가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64% | 2,301,826,000원 | 현재 입찰 기준가격 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 1,841,460,800원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 1,473,168,640원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 가격은 실제 매각 일정이나 낙찰 결과가 아니라 회차별 가정입니다. 실질취득액은 확인된 권리 인수 0원 기준으로 각 낙찰가격과 같으며, 취득세·명도·기타 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,301,826,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 뒤 근저당권자에게 배당하고 소유자에게 잔액이 돌아가는 구조입니다. 아래 금액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권 잔액에 따른 확정 배당액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,418,260원 |
| 을구 3번 근저당권 · 최초 굿모닝자산관리대부 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 최초 굿모닝자산관리대부 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 최초 이대광 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 근저당권 예상배당 합계 | 1,575,000,000원 | 1,575,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 701,407,740원 |
| 매각대금 합계 | — | 2,301,826,000원 |
실제 근저당권들은 2026.02.06 한국금융자산관리대부로 이전된 내역이 있습니다. 위 표의 최초 근저당권자 표기는 해당 담보권을 식별하기 위한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,301,826,000원 | 1,575,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,841,460,800원 | 1,575,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,473,168,640원 | 1,456,036,954원 | 118,963,046원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 예상배당 1,575,000,000원이 모두 충당되고 소유자에게 701,407,740원이 남는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시에도 채권자 미배당액은 0원이고, 4회 유찰 시에는 118,963,046원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
중요한 것은 미배당과 매수인의 인수채무를 구분하는 일입니다. 일반적인 후순위 근저당권 채권자가 배당받지 못했다고 해서 부족액이 자동으로 매수인에게 이전되지는 않습니다. 따라서 각 회차의 추정 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 입지. 서울 성동구 성수동1가, 뚝섬역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 아파트, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 뚝섬역이 위치합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 토지 특성. 대지 99.0㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 개발·건축 가능성을 판단할 때 실제 도로 현황과 접도 조건을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 뚝섬주변지역 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 8,813,000원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 벽돌쌓기·석재붙임 등, 창호는 PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됐습니다. 급배수·난방·전기설비를 갖추고 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 허가구역은 지정기간과 허가대상 용도가 다르므로 본 물건의 적용 여부를 별도 검토해야 합니다.
- 환금성. 뚝섬역 인근 입지라는 장점이 있으나, 소규모 토지와 기존 다가구주택의 거래가격은 건축 가능성·접도·임대차관계에 따라 달라집니다. 비교 가능한 최근 매매사례를 확인하기 전까지 환금성이나 매각차익을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 3번, 2024.02.06 굿모닝자산관리대부 근저당권이 말소기준입니다. 매각 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임효선 점유관계. 2025.10.14 전입이므로 확인된 전입 기준 후순위입니다. 보증금, 확정일자, 임대차계약 및 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 다른 점유자 여부. 다가구주택 특성상 호실별 사용 현황과 임대차계약, 전입세대, 현황조사 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 과거 LH 임차권등기. 한국토지주택공사의 120,000,000원 임차권등기는 2024.02.13 말소됐습니다. 말소 내역과 현재 점유 상태가 일치하는지 살펴보세요.
- 근저당권 이전·질권. 2026.02.06 근저당권 이전 및 관련 질권 설정 내역이 있습니다. 동일 채권을 중복 계산하지 말고 실제 채권자 및 배당관계를 확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 범위와 실제 건물 현황을 도면으로 확인하세요.
- 도로·건축 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로접면 및 토지거래허가 관련 사항을 관할기관 자료로 확인하세요.
- 최근 시세 조사. 감정가 64%라는 이유만으로 저렴하다고 볼 수 없습니다. 성수동1가의 유사 토지·다가구주택 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 체납·인도 비용. 세금, 공용부분 관리비, 공과금, 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획과 매각대상 목록을 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
성수동1가 685-209 다가구주택 경매의 장점은 말소기준권리가 뚜렷하고 매각물건명세서상 인수권리가 없다는 점입니다. 과거 선순위 근저당권과 한국토지주택공사의 임차권등기는 이미 말소됐고, 현재 확인된 점유인 임효선은 말소기준권리 이후 전입했습니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정가 3,596,602,000원에서 2회 유찰돼 2,301,826,000원으로 내려온 사실만으로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 최근 매매사례, 토지 이용 가능성, 도로조건, 제시외 건물과 실제 임대차 현황을 검증해야 비로소 응찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.
결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 현황 검증은 필수인 조건부 검토 물건입니다. 현재로서는 감정가 할인율에 가격 가점을 부여하기보다, 다가구주택 실사와 주변 거래가격 확인을 우선하는 보수적 접근이 적절합니다.
