인천지방법원 2025타경1186. 영종국제도시 화성파크드림 891동 8층 804호, 전용 84.7363㎡ 아파트입니다. 감정가 464,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 324,800,000원입니다. 말소기준권리는 2019.12.09 설정된 하나은행 근저당권 145,200,000원이며, 이후 신한은행 가압류와 국·계양구·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순서만 보면 간단해 보이는 임차권입니다. 서연주의 주택임차권은 2023.11.10 등기됐고, 자료상 전입신고일은 2020.01.07로 말소기준일 2019.12.09보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 하지만 2023.12.18의 2-2 경정등기에는 별도의 2019.08.24 임대차계약과 2019.09.24 확정일자가 기재되고, 그 전입신고일은 확인되지 않습니다. 이 부분은 매수인 인수 여부를 가르는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1186 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 8층804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7363㎡ · 36층 공동주택 중 8층 |
| 사용승인일 | 2019.09.25 |
| 소유자 | 박용석 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 128,600,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 경정임차권은 재확인
말소기준은 2019.12.09 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 등록된 신한은행 가압류 49,920,301원, 국·계양구·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.12.04 중구 압류는 2024.07.26 이미 해제됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
실명으로 확인되는 실제 임차인은 서연주 1명입니다. 보증공사는 서연주 보증금에 대한 대위·승계 신고로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 2-2 항목은 새로운 임차인이 아니라 기존 2번 임차권의 경정등기입니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서연주 | 350,000,000원 | 2020.01.07 / 2021.09.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 2-2 임차권 경정 | 150,000,000원 / 350,000,000원 기재 | 전입 미상 / 2019.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 기존 임차권 경정 |
| 보증공사 | 0원 | - | 판정 대상 아님 | 판정 대상 아님 | 보증기관 대위·승계 |
보증공사는 서연주 보증금의 대위·승계 중복 신고이므로 별도 350,000,000원이나 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 최근 실거래보다 낮다
영종국제도시화성파크드림은 657세대, 사용승인일 2019.09.25 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 452,500,000원, 최신 거래는 2026.03 468,000,000원입니다. 현재 최저가 324,800,000원은 최근 12개월 평균의 71.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.74㎡ | 20 | 468,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 27 | 435,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 14 | 448,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 27 | 470,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 25 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 4 | 462,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 29 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 28 | 445,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 18 | 472,000,000원 |
| 2025.11 | 84.74㎡ | 21 | 465,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 평균 | 84.7363㎡ | 12건 | 452,500,000원 |
최근 실거래 범위는 420,000,000원~472,000,000원입니다. 현재 최저가 324,800,000원은 최근 평균 452,500,000원과 최신 거래 468,000,000원보다 모두 낮습니다. 따라서 권리위험이 최종적으로 해소된다는 전제에서는 가격 경쟁력이 있는 구간입니다. 다만 경정임차권에서 인수금액이 발생한다면 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수액인 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 49,920,301원 | 49,920,301원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 124,332,499원 |
제공된 배당 시나리오에서는 현재 회차 매수인 인수액이 0원이고 채권 미배당액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있으며, 2-2 경정임차권의 대항력 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 324,800,000원 | 195,120,301원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 227,360,000원 | 195,120,301원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 156,123,872원 | 38,996,429원 | 0원 |
현재 자료의 시나리오 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이는 경정임차권의 대항력 여부가 별도 인수권리로 확정되지 않았다는 계산 결과입니다. 특히 낙찰가가 내려갈수록 단순 가격 메리트만 확대해 해석하지 말고, 임차권 경정 원문 확인 결과를 실질취득 계산에 먼저 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 남서측 인근으로, 대단위 아파트단지·단지내 상가·학교·공원이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 관내 순환버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 공동주택으로 사용승인일은 2019.09.25이며, 대상 호실은 8층 804호입니다.
- 설비. 위생·상수도·급배수·도시가스·개별난방·소화전·자동화재탐지·경보기·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 공동주택 건부지이며, 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2-2 경정등기 원문 확인. 2019.08.24 계약·2019.09.24 확정일자에 대응하는 실제 전입일과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 서연주 임차권 구분. 350,000,000원 본 임차권의 전입일 2020.01.07과 경정등기의 과거 임대차 정보가 어떤 관계인지 대조하세요.
- 보증공사 중복 제외. 보증공사는 서연주 보증금의 대위·승계 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 현재 계산상 실질취득은 324,800,000원이지만, 인수액이 확인되면 반드시 낙찰가에 더한 실질취득액으로 최근 시세와 다시 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후”
현재 최저가 324,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 452,500,000원의 71.8%이고, 최신 거래 468,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만합니다. 하나은행 근저당 이후의 등기권리도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 싸다는 이유만으로 곧바로 안전형으로 분류할 수 없습니다. 서연주의 본 임차권은 대항력이 없지만, 동일 임차권의 2-2 경정등기에 2019.09.24 확정일자와 전입일 미상 정보가 존재합니다. 이 한 항목이 실제 대항력 있는 선행 임대차로 연결되는지에 따라 매수인의 실질취득 구조가 달라질 수 있습니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 원본 확인 전 보류입니다.
