인천지방법원 2025타경1220. 인천 미추홀구 주안동 ‘주연로즈빌’ 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.02.21. 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 12,000,000원입니다. 이후 설정된 2014.12.18. 신한은행 근저당 78,000,000원, 2025.01.15. 인천신용보증재단 가압류 17,000,000원, 2025.06.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 오영택은 2022.11.18. 전입했고 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당요구도 2025.06.30. 접수돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당액 자체는 확정할 수 없지만, 현재 권리관계상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1220 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 690-21 주연로즈빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인주대로265번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 비교 대상 면적 | 50.5㎡ |
| 건물 | 2012.01.04. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층건 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김유재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 55,791,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
등기부상 과거 신대방2동새마을금고 근저당 123,500,000원과 신정호 근저당 14,700,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2013.02.21. 설정된 신한은행 근저당 12,000,000원입니다. 이후 권리인 신한은행 추가 근저당, 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영택 | 주거 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 2025.06.30 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰로 확인 거래의 67.9%
주연로즈빌(690-21)은 총 8세대, 2012.01.04. 사용승인된 건물입니다. 비교 가능한 거래는 2024.05. 전용 51.24㎡·5층에서 132,000,000원에 거래된 1건입니다. 현재 최저매각가 89,600,000원은 이 거래가의 67.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.05 | 51.24㎡ | 5 | 132,000,000원 | 67.9% |
감정가는 128,000,000원으로 확인 거래 132,000,000원과 비슷한 범위지만, 한 차례 유찰돼 최저가는 89,600,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액은 낙찰가 자체이며, 최저가 기준으로는 89,600,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 78,000,000원 | 75,587,200원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 89,600,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 채권자 총 청구액 107,000,000원 중 87,587,200원이 배당되고 19,412,800원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 19,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 45,808,961원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 64,286,273원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 55,791,742원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 배당 42,713,727원으로는 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천기계공업고등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 257.8㎡ 대지, 평지·가로장방 형태이며 공동주택 건부지로 이용중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,336,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 총 8세대이며 확인된 비교 거래는 1건이라 가격 판단 시 표본 제한을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 오영택이 주거용으로 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 인도 일정을 확인하세요.
- 시세 추가 조사. 확인 거래가 2024.05. 1건뿐이므로 인근 유사 다세대와 현재 매물 호가를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 건물 상태 확인. 2012.01.04. 사용승인 건물로 내부 수리 상태와 설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 핵심은 시세 검증
이 물건은 2013.02.21. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2022.11.18.로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 128,000,000원에서 89,600,000원까지 내려왔고, 확인된 132,000,000원 거래의 67.9%입니다. 따라서 권리와 가격 모두 검토할 만한 구간이지만, 8세대 다세대에 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계가 명확합니다. 이 사건의 승부처는 인수위험이 아니라 89,600,000원이 실제 현장 시세와 내부 상태를 감안해도 충분히 낮은지 확인하는 것입니다.
