인천지방법원 2025타경1280. 간석동 ‘퍼스트클래스’ 2층 203호로, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이화점이며 2016.12.13 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 148,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2021년 남동구 압류가 한 차례 있었지만 2021.06.29 해제로 이미 말소됐고, 2025.06.26 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당모델상 현재 최저가 126,000,000원에 매각될 경우 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리등기만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않지만, 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 126,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1280 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 125-2 퍼스트클래스 2층 203호 · 도로명 인천광역시 남동구 용천로153번길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하1층~지상14층 중 2층 203호 |
| 사용승인일 | 2016.11.11 |
| 소유자 | 이화점 (2016.12.13 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 71,167,921원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.13 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 148,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 농협은행 근저당
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서 거주인 부재 및 폐문으로 현장 임대관계가 확인되지 않았고, 자세한 임대관계도 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인을 특정할 근거는 없지만, 실제 점유자와 전입 여부는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 실거래 근거는 없다
감정가는 180,000,000원, 현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 명목 가격은 54,000,000원 낮아졌지만, 이 자료에는 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 126,000,000원 | 25,364,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 88,200,000원 | 62,587,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 61,739,999원 | 88,571,321원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 농협은행 근저당의 미배당액은 25,364,000원 → 62,587,600원 → 88,571,321원으로 커지지만, 이 근저당은 매각으로 소멸하는 권리이므로 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 148,800,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 시 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 농협은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 25,364,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모델입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인제고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·상업시설·숙박시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하1층~지상14층 건물의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2016.11.11입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 평지의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 433.9㎡, 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 폭 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.12.13 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 최저가 기준 근저당 미배당 25,364,000원은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 입찰이라고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 빈칸은 ‘점유와 시세’
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2016년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류는 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 126,000,000원에서 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 적극적인 가격 매력을 평가하기에는 두 가지 확인사항이 남습니다. 첫째, 감정평가 당시 거주인을 만나지 못해 임대관계가 미상이라는 점. 둘째, 최근 실거래 비교자료가 없어 126,000,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없다는 점입니다. 따라서 결론은 “등기권리는 단순하지만, 점유와 시세 확인 전에는 가격 메리트까지 확정할 수 없다”로 정리됩니다.
