인천지방법원 2025타경508000. 청라동 현대썬앤빌더테라스 제24층 제101-2411호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 112,000,000원이고 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2019.09.02. 주식회사신한은행 근저당권 45,600,000원입니다. 이후 등기된 우리금융캐피탈 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 회차 78,400,000원을 가정한 배당에서도 신한은행 근저당과 우리금융캐피탈 가압류가 전액 배당되고, 소유자에게 1,248,195원이 남는 구조로 계산되어 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다. 다만 갑구에는 2022.12.08. 접수된 민간임대주택등기가 남아 있으므로 이 부분은 단순히 후순위 권리와 동일하게 취급하지 말고 입찰 전 등기부와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508000 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 24층 101-2411호 |
| 물건종류 / 층 | 오피스텔 · 지상 28층 건물 내 24층 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 류광선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 43,572,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 배당으로 정리
임차인 없음. 말소기준권리는 2019.09.02. 접수된 주식회사신한은행의 근저당권으로 채권최고액은 45,600,000원입니다. 2022.07.20. 우리금융캐피탈 가압류 29,740,605원과 2025.03.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 앞선 코리아신탁 소유권보존·신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 구조 — 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 112,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 54,880,000원, 3회 유찰 시 38,416,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 78,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 54,880,000원 | 21,848,445원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 38,416,000원 | 38,016,093원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 75,340,605원이 전액 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생합니다. 반면 2회 유찰 시부터는 배당재원이 채권 총액보다 부족해집니다. 다만 이 부족분은 배당채권자의 미회수 문제이며, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 29,740,605원 | 29,740,605원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,248,195원 |
현재 최저가 78,400,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정되었고, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에는 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 지상 28층 건물 내 24층으로, 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 북측과 서측으로 중로변에 접합니다. 토지면적은 10,557.8㎡, 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 대조. 2022.12.08. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 등기부·매각조건에서 직접 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차·점유 현황 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 다시 확인하세요.
- 회차별 배당 구조. 현재 회차에서는 채권 전액 배당이 가능하지만 2회 유찰부터 채권 미배당이 발생합니다. 제공된 계산상 매수인 인수는 각 회차 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 권리의 성격”
이 물건의 현재 숫자만 놓고 보면 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰되어 78,400,000원까지 내려왔고, 임차인 신고가 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 신한은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 70%만으로 가격 매력을 높게 평가할 수는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기라는 별도 확인 요소도 있습니다. 따라서 이 사건은 배당상 인수 위험은 낮지만, 가격과 민간임대주택등기를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
