창원지방법원 2025타경1875. 창녕군 대합면 십이리 소재 들국화빌라 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 김란이이고, 2014년 43,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2016.07.06 설정된 우포농업협동조합 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 권현정 근저당 15,000,000원, 최영임 근저당 90,000,000원, 이환수 가압류 67,500,000원, 윤성란 가압류 20,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차관계입니다. 조사된 홍성숙의 전입일은 2023.03.13으로 말소기준권리 2016.07.06보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현황을 다시 대조하는 것이 안전합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1875 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 십이리 265-2 1층102호 |
| 도로명 | 경상남도 창녕군 대합면 도장골길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 1층 102호 |
| 소유자 | 김란이 · 2014.08.20 매매 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 22,638,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.07.06 우포농업협동조합 근저당권입니다. 이보다 앞선 구지새마을금고 근저당권은 같은 날 이미 해지·말소됐습니다. 이후 권현정·최영임의 근저당권, 이환수·윤성란의 가압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2020년 창녕군 압류와 노정순 가압류, 2023년 경매개시결정도 등기부상 이미 말소 또는 취하된 상태입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성숙 | 미상 | 2023.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 1건
들국화빌라는 총 8세대, 준공일은 1994.08.19입니다. 대상 면적은 73.2㎡이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 73.2㎡ | 4 | 35,000,000원 |
현재 최저매각가 22,638,000원은 최근 거래가 35,000,000원의 64.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 22,638,000원으로 같습니다. 숫자만 보면 거래가 대비 할인폭이 큽니다. 다만 확인된 거래가 1건뿐이고 그 거래월이 2022.07이므로, 이 한 건을 현재 시세의 확정값처럼 보기보다는 참고가격으로 다루는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,638,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 807,484원 |
| 1. 근저당 · 우포농업협동조합 | 105,000,000원 | 21,830,516원 |
| 2. 근저당 · 권현정 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 최영임 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이환수 | 67,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤성란 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 22,638,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 297,500,000원, 채권자 배당액은 21,830,516원, 미배당액은 275,669,484원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 22,638,000원 | 21,830,516원 | 275,669,484원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 15,846,599원 | 15,161,360원 | 282,338,640원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 11,092,619원 | 10,492,952원 | 287,007,048원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창녕군 성산면 대견리 소재 대견마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 전·답 등이 소재하는 경지정리지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 약 5m 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 317.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 177,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 제시외건물. 대지권의 목적인 토지 지상 제시외건물 일부가 타인 소유로 탐문돼 소유권관계 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 들국화빌라는 8세대, 1994.08.19 준공이며 동일면적 거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 홍성숙은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 실거래의 시점. 비교 가능한 거래는 2022.07의 35,000,000원 1건입니다. 현재 가치 판단을 이 한 건에만 의존하지 마세요.
- 3회 유찰 의미. 낮아진 가격은 장점이지만 평균 유찰 횟수 3.0회라는 숫자 자체가 수요층이 얇을 가능성을 보여줍니다.
- 제시외건물. 토지 지상의 제시외건물이 타인 소유로 탐문된 만큼 경계·소유권·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차 미배당액은 275,669,484원이지만, 제공된 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 출구를 먼저 본다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.06 우포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 홍성숙의 전입도 2023.03.13으로 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 66,000,000원에서 3회 유찰돼 22,638,000원까지 내려왔고, 확인된 거래 35,000,000원의 64.7% 수준입니다. 다만 그 거래가 1건뿐이고 2022.07 거래이며, 단지는 8세대, 준공은 1994.08.19입니다. 여기에 평균 유찰 3.0회까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리보다 환금성 검증이 더 중요한 다세대입니다. 할인폭은 분명하지만, 재매각 가능성과 실제 점유·제시외건물 관계를 확인한 뒤 가격을 정하는 접근이 적절합니다.
