인천지방법원 2025타경509681. 인천 남동구 논현동 인천논현힐스테이트 104동 19층 1901호, 전용 115.3907㎡ 아파트입니다. 32층 건물 중 19층이고 사용승인일은 2010.10.22입니다. 현재 소유자는 안형석 씨이며 2020.06.08 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 500,000,000원입니다. 임차인은 없고, 현재 배당 산정에서는 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 2020.06.08 설정된 담보권, 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 인천신용보증재단 가압류, 공매공고가 이어졌습니다. 특히 같은 날 접수된 을구 권리 중 삼성생명보험주식회사 근저당은 접수번호 265078, 서서천농업협동조합 근저당은 265079이고, 삼성생명 근저당은 2024.04.08 한국자산관리공사로 이전된 내역이 있습니다. 따라서 말소기준과 실제 배당순위는 원등기 접수순서까지 대조해 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509681 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 732-1 인천논현힐스테이트 104동 19층1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 115.3907㎡ · 32층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 안형석 · 2020.06.08 소유권이전 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 680,000,000원 / 680,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 373,193,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 | 2010.10.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 하지만 순위 대조는 필수
임차인 없음. 보증금이나 대항력 임차인 때문에 매수인이 추가로 부담하는 금액은 현재 산정상 0원입니다. 따라서 현재 신건에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 680,000,000원입니다.
2023.01.09 남동구 압류, 2023.01.11 국세 압류, 2023.04.12 국민건강보험공단 압류, 2023.07.24 인천신용보증재단 가압류는 모두 2020.06.08의 담보권보다 뒤에 발생했습니다. 다만 국세·지방세는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있다는 경고가 있으므로 단순히 “후순위라 문제없다”고 결론 내리면 안 됩니다.
또 2023.09.20 한국자산관리공사 관련 공매공고가 부기되어 있습니다. 현재 법원경매와 공매 진행관계가 어떻게 정리됐는지는 입찰 전에 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6.8억은 최근 시세보다 높다
논현힐스테이트는 594세대, 2010.10.22 사용승인 단지입니다. 아래는 전용 115.39㎡와 인접 매칭면적의 최근 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 626,000,000원, 최신 거래 635,000,000원, 그리고 최근 구간이 이전 구간보다 -0.8% 하락한 흐름을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 115.39㎡ | 26 | 635,000,000원 |
| 2026.03 | 115.39㎡ | 2 | 594,000,000원 |
| 2026.02 | 115.39㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 115.39㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 117.27㎡ | 22 | 627,000,000원 |
| 2025.10 | 115.39㎡ | 19 | 720,000,000원 |
| 2025.05 | 115.39㎡ | 4 | 633,000,000원 |
| 2025.04 | 115.39㎡ | 21 | 610,000,000원 |
| 2025.03 | 117.27㎡ | 22 | 630,000,000원 |
| 2025.03 | 115.39㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2025.03 | 115.39㎡ | 8 | 645,000,000원 |
| 2025.01 | 117.27㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 626,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 627,750,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 680,000,000원은 최근 12개월 평균 626,000,000원의 108.6%입니다. 최신 거래인 2026.03 635,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 627,750,000원만 보더라도 현재 최저가는 108.3% 수준입니다. 따라서 “신건인데 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 평가는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 서서천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 인천신용보증재단 | 55,543,283원 | 55,543,283원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 555,256,717원 |
현재 산정에서는 채권 합계 115,543,283원이 전액 배당되고, 부족액 0원, 매수인 인수 0원, 소유자 잔여 555,256,717원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조(복합식) 경사스라브지붕 32층 건물의 19층 1901호입니다.
- 입지. 수인분당선 인천논현역 남동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 논현힐스테이트 594세대, 사용승인일 2010.10.22입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지이용정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함도 표시되어 있어 거래 전 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 40,031.0㎡, 공시지가 2,305,000원/㎡이며 평지·가로장방·중로한면 조건입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 유사 면적 실거래 12건이 확인되지만 590,000,000원부터 720,000,000원까지 편차가 있어 층·상태에 따른 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 실질취득 680,000,000원은 최근 12개월 평균 626,000,000원의 108.6%입니다. 현 회차를 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
- 최신 거래 우선. 최신 거래는 2026.03 635,000,000원이며 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -0.8%입니다. 과거 고가 거래보다 이 지표를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.06.08 접수번호 265078의 삼성생명보험주식회사 근저당과 265079의 서서천농업협동조합 근저당 순서를 등기 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 한국자산관리공사 권리 확인. 삼성생명보험주식회사 근저당은 2024.04.08 한국자산관리공사로 이전된 내역이 있으므로 현재 경매 신청채권과의 연결관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다. 해당 금액은 배당 순서에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.09.20 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 서로 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록을 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공동주택의 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서와 법원 사건기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 가격과 배당순위다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정된다는 점에서는 부담이 작습니다. 그러나 현재 신건 실질취득액 680,000,000원은 최근 12개월 평균 626,000,000원의 108.6%이고 최신 거래 635,000,000원보다 높습니다. 최근 흐름도 -0.8%로 하락 방향이므로 현 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
권리 측면에서도 세금 압류와 공매공고가 있고, 2020.06.08의 담보권 접수순서와 한국자산관리공사로의 근저당 이전 내역을 현재 배당 산정과 다시 맞춰봐야 합니다. 특히 청구금액 373,193,013원과 단순 배당표의 신청채권자 배당 0원 사이의 차이는 실제 입찰 전에 반드시 해소해야 할 부분입니다. 결론적으로 매수인 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상, 권리순위·세금·공매는 재확인. 현재 회차는 가격과 서류 확인 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
