인천지방법원 2025타경509701. 등기상 현재 소유자는 권철승이며 2020년 12월 16일 매매, 거래가액 96,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 가압류나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 황호식입니다. 황호식은 임대차계약일 2020년 10월 16일, 주민등록 2020년 12월 9일, 점유개시 2020년 12월 15일, 확정일자 2020년 10월 16일이며 보증금은 96,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 25일 국의 압류이므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
따라서 이 사건은 “한 번 유찰되어 7,560만원까지 싸졌다”는 식으로 보면 정확하지 않습니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 73,839,200원이고, 나머지 22,160,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되어 최저가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 커지기 때문에 총 부담은 보증금 96,000,000원 수준에 머무르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 670-10 5층502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 완정로165번안길 12-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 제5층 제502호 39.44㎡ |
| 소유자 | 권철승 · 2020.12.16 매매 · 거래가액 96,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부에 과거 설정됐던 삼척수산업협동조합 근저당권 97,500,000원과 서인천새마을금고 근저당권 100,100,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.08.25 국 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황호식 | 제5층 제502호 39.44㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 96,000,000원 | 대항력 있음 주민등록 2020.12.09 | 우선변제 있음 확정일자 2020.10.16 · 배당요구 | 잔액 인수 전액 미배당 시 매수인 승계 |
황호식은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2020.10.16, 주민등록은 2020.12.09, 점유개시는 2020.12.15입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
③ 유찰될수록 인수가 늘어난다 — 가격 착시의 핵심
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 75,600,000원 | 22,160,800원 | 최저가 하락분을 인수액이 상당 부분 상쇄 |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,920,000원 | 44,432,560원 | 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금 증가 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,044,000원 | 60,022,792원 | 저가 낙찰처럼 보여도 총 부담은 보증금 수준 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 75,600,000원이 아니라 실질취득 약 96,000,000원 수준이어야 합니다. 2회·3회 유찰되더라도 최저가만 보고 할인율을 계산하면 실제 부담을 크게 오판하게 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 60%가 아니라 실질취득 기준으로
제공된 거래자료는 골드클래스 4건으로 평균 126,000,000원, 최저 100,000,000원, 최고 135,000,000원, 최신 거래는 2022.04 134,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 58.02㎡·59.25㎡·58.44㎡이고, 본건 임차권 범위는 39.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 58.02㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2021.12 | 59.25㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.09 | 58.44㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.09 | 59.25㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 126,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 황호식 보증금 | 96,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 황호식 | 96,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 96,000,000원 중 73,839,200원이 배당되고 22,160,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동 소재 검단사거리역 남동측 인근이며, 주위는 다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 인천2호선 검단사거리역이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택이며 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2구획정리)이며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 거래자료상 총 12세대 규모이며 제공된 실거래는 4건입니다. 본건 39.44㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않아 가격 비교에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 75,600,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 96,000,000원 수준의 실질취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 계산상 미배당 22,160,800원이 인수되며, 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 줄어 인수 부담이 커질 수 있습니다.
- 황호식 관계 확인. 임차인이 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나는 점은 원본 기록과 실제 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 시세표본 주의. 제공된 4건의 거래 면적은 58.02㎡·58.44㎡·59.25㎡로 본건 39.44㎡와 일치하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,560만원에 사는 경매”가 아니다
이 물건의 핵심은 유찰 할인율이 아니라 대항력 있는 96,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가는 75,600,000원이지만 예상 미배당액 22,160,800원을 매수인이 인수하는 구조이고, 더 유찰되면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가합니다. 그래서 시세와 비교할 때도 75,600,000원이 아니라 보증금 96,000,000원 수준의 실질취득 부담을 기준으로 봐야 합니다.
제공된 실거래 평균은 126,000,000원이지만 거래 면적이 본건과 맞지 않고 최신 거래도 2022.04이라 가격 우위를 강하게 단정하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 임차인·경매채권자 동일인이라는 확인 과제까지 있습니다. 최저가는 낮아 보이지만 권리분석은 단순하지 않은 인수형 사건입니다. 입찰의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 배당 후 남을 임차보증금과 세금 선순위 여부를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
