인천지방법원 2025타경509778. 인천 남동구 고잔동 465-14, 도로명 고잔로 107의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사랩터이고, 2022.09.22. 소유권 이전과 같은 날 중소기업은행 명의 채권최고액 8,040,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 매수인 인수 측면에서는 비교적 명확합니다. 주식회사 온코스메틱·한기조는 2024.08.13., 주식회사 제이에이치테크놀로지·윤수복은 2025.04.08. 전입해 모두 2022.09.22. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 465-14 한일정밀 · 인천광역시 남동구 고잔로 107 |
| 용도 | 공장·사무실 + 토지 · 공장용지 · 토지 2,234.0㎡ |
| 건물 | 일반철골구조 철골경사지붕 3층 · 사용승인 2003.07.30. · 증축 2019.09.11. |
| 소유자 | 주식회사랩터 |
| 감정가 / 최저가 | 9,393,087,933원 / 9,393,087,933원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 8,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 토지 조건 | 준공업지역 · 공시지가 1,770,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 등기된 주식회사성은스텐레스상사·전영선·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·최영길· 범우화학공업주식회사·중소기업은행·주식회사 정성테크·현대커머셜주식회사 등의 가압류와 국민건강보험공단·남동구·국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 온코스메틱, 한기조 | 3층 | 2024.08.13 | 70,000,000원 | 7,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이에이치테크놀로지, 윤수복 | - | 2025.04.08 | 40,000,000원 | 8,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 임차인은 모두 전입일이 말소기준일인 2022.09.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 검증 — 신건 93.93억, 시세 할인 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 9,393,087,933원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득액도 9,393,087,933원입니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 때 7,514,470,346원, 2회 유찰 때 6,011,576,276원입니다. 다만 유찰 할인폭만으로 시세 대비 메리트를 단정할 수는 없고, 각 회차에서도 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,393,087,933원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 96,330,879원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 8,040,000,000원 | 8,040,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사성은스텐레스상사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전영선 | 8,099,560원 | 8,099,560원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 597,000,000원 | 597,000,000원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 699,350,546원 | 576,657,494원 |
| 7. 가압류 · 최영길 | 14,042,557원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 범우화학공업주식회사 | 5,414,200원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 467,124,561원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 정성테크 | 34,430,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대커머셜주식회사 | 118,708,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 10,059,170,053원 중 예상배당은 9,296,757,054원, 미배당은 762,412,999원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 공장·사무실 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천사리울중교 북서측 인근이며, 주위는 공장 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 공장용지 2,234.0㎡, 평지·사다리형·중로한면, 준공업지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 철골경사지붕 3층, 사용승인일 2003.07.30., 증축일 2019.09.11.입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기시설 등이 되어 있습니다.
⑥ 면적 차이 — 권리보다 먼저 현장을 볼 이유
매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 또 건물 2층 중 통로부분 212.72㎡가 멸실되어 공부면적 516.41㎡와 실제면적 303.69㎡가 서로 다릅니다. 등기상 권리가 정리되는 것과 물리적 현황은 별개이므로, 입찰가 산정 전에 실제 이용면적과 멸실 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,393,087,933원 | 9,296,757,054원 | 762,412,999원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,514,470,346원 | 7,436,925,643원 | 2,622,244,410원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,011,576,276원 | 5,949,060,513원 | 4,110,109,540원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 임차인 보증금이나 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당이 커집니다. 1회 유찰부터는 신청채권자 중소기업은행도 전액 배당되지 않는 시나리오입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 면적 실사. 2층 통로부분 212.72㎡ 멸실과 공부면적 516.41㎡·실제면적 303.69㎡ 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 실제 임차인 2명은 대항력이 없지만 현재 점유범위와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 공적 압류 확인. 국민건강보험공단·남동구·국 압류가 있으므로 실제 조세·공과금 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 9,393,087,933원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않으므로 공장·토지의 개별 가치 검증이 필요합니다.
- 규제 확인. 준공업지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 조건을 입찰 목적과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 현황과 가격”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 2명 모두 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 반면 현재는 감정가와 최저가가 같은 9,393,087,933원 신건이고, 가격을 검증할 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 볼 근거도 없습니다. 여기에 공장·사무실 및 토지라는 자산 특성과 2층 멸실에 따른 공부·실제면적 차이가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 실제 사용면적·점유현황·토지 조건·감정가의 적정성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
