58,100,000원
인천지방법원 2025타경509798. 문학동 341-1, 4층 402호의 다세대주택입니다. 소유자는 정이현이며 2017.08.08. 거래가 69,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심에는 윤영운의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일자는 2019.10.11., 확정일자는 2019.10.16., 전입신고일은 2019.11.18.이며 보증금은 79,500,000원입니다.
윤영운의 임차권은 2024.02.20. 등기됐고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 확인됩니다. 반면 강제경매개시결정은 2025.06.09.입니다. 매각물건명세서에도 을구 10번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 분석은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 341-1 4층 402호 · 도로명 인천광역시 남구 매소홀로541번길 25-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건 내 4층 402호 |
| 사용승인 | 2001.10.26. |
| 소유자 | 정이현 (2017.08.08. 소유권이전 · 거래가 69,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤영운 / 79,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
과거 국민은행·신서해신용협동조합·우리은행·이문선 명의의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 을구 10번 주택임차권입니다. 윤영운은 2019.11.18. 전입했고 2019.10.16. 확정일자를 갖췄으며, 2024.02.20. 임차권등기를 마쳤습니다. 2025.06.09. 강제경매개시결정보다 선행하므로 매각으로 자동 정리되는 권리로 볼 수 없고, 배당에서 보증금이 전액 충족되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 有
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영운 | 4층 402호 38.64㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 79,500,000원 | 대항력 有 전입 2019.11.18. | 우선변제 有 확정 2019.10.16. | 배당요구 2024.02.20. | 인수 22,845,800원 |
③ 실질취득 — 58,100,000원이 아니라 80,945,800원
현재 회차의 최저매각가는 58,100,000원입니다. 그러나 윤영운에게 배당되고도 남는 보증금 22,845,800원이 매수인에게 승계되므로 실질취득은 80,945,800원입니다. 감정가가 83,000,000원이라는 점까지 놓고 보면, 표면상 감정가 70%로 내려온 가격과 실제 부담 사이에는 큰 차이가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 22,845,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 39,962,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 51,943,442원 |
회차별 숫자가 구조를 그대로 보여줍니다. 매각가가 58,100,000원 → 40,670,000원 → 28,469,000원으로 내려가는 동안, 매수인 인수액은 22,845,800원 → 39,962,060원 → 51,943,442원으로 커집니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하기보다 보증금 승계가 어떻게 늘어나는지를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 임차인 윤영운 보증금 · 우선변제 | 79,500,000원 | 56,654,200원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 윤영운 | 79,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금의 미배당분은 22,845,800원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 주위환경. 인천문학초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등이 소재해 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 가장형이며 주거용 건부지로 이용 중이고, 북측 및 서측으로 세로변에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·현상변경허가 대상구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 표시. 건물 외벽에 ‘남강쉐르빌’, 1층 출입구 상단에 ‘101’이라고 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 58,100,000원에 인수 22,845,800원을 더한 80,945,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 10번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 윤영운의 지위 확인. 실제 임차인은 1명이며, 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 윤영운으로 나타납니다. 관계 및 권리원인을 원문서와 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰만 기다리는 전략 경계. 2회 유찰 시 매수인 인수 39,962,060원, 3회 유찰 시 51,943,442원으로 증가합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가 ≠ 70% 취득가”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 83,000,000원짜리 다세대가 한 차례 유찰돼 최저가 58,100,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 윤영운의 임차보증금 79,500,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 배당 구조에서는 보증금 중 22,845,800원이 남아 매수인에게 승계되고, 낙찰가와 이를 합친 실질취득은 80,945,800원입니다.
더 유찰돼도 같은 원리가 반복됩니다. 낙찰가는 내려가지만 임차인 배당액도 내려가고, 미배당 보증금은 오히려 커집니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 더 유찰되면 싸질까”가 아니라 “임차보증금 인수까지 포함한 총부담이 얼마인가”입니다. 여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 윤영운이라는 관계성 확인까지 필요합니다. 표면 가격은 낮아졌지만, 권리 인수를 포함한 가격 메리트는 제한적입니다.
