인천지방법원 2025타경509838. 인천 미추홀구 용현동 55-334, 영주빌라 8동 2층 202호에 해당하는 전용 34.69㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영진이고 2023.10.20 소유권을 이전받았으며 등기된 거래가액은 99,000,000원입니다. 사건은 서울보증보험 주식회사가 청구금액 84,069,680원으로 신청한 강제경매입니다.
등기 구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 과거 한국주택은행·한국외환은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.06.10 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.04.26 을구 5번 주택임차권이 존재합니다. 해당 임차권의 주민등록일자는 2021.12.31, 점유개시일자는 2021.12.27, 확정일자는 2021.12.01이며 보증금은 82,900,000원입니다. 이 선순위 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 55-334 2층 202호 · 수봉로130번길 45-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.69㎡ · 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영진 · 2023.10.20 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 84,069,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 근저당권들은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.06.10 강제경매개시결정이지만, 을구 5번 주택임차권은 그보다 먼저 존재합니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인·승계 구조
기재된 점유·임차 관련 당사자 가운데 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고로 분류되어 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 한국토지와 보험주식에 대해서는 아래와 같이 별도의 미상 위험이 남습니다.
| 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 82,900,000원 | 2021-12-31 / 2021-12-01 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보험주식 | 900,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 72.9%만 보면 왜곡된다
영주빌라(8동)는 6세대 규모이고 1990.01.12 준공됐습니다. 확인된 거래는 2021.06부터 2023.10까지 6건이며 전체 평균은 78,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 72,000,000원, 최신 거래는 2023.10 · 99,000,000원, 최근 가격 추세는 -12.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 34.69㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2023.06 | 34.34㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2022.05 | 34.69㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2022.01 | 34.69㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 34.69㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2021.06 | 34.69㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 72,000,000원 |
최저가 52,500,000원 자체는 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 하지만 이 수치는 매수인이 떠안을 31,745,000원을 제외한 숫자입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 실질취득 기준은 약 82,900,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 72,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건을 “최근 시세보다 27.1% 싸다”는 식으로 평가하면 안 됩니다. 특히 최근 추세가 -12.2%인 하락 흐름이어서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 82,900,000원 | 51,155,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 84,069,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 52,500,000원 중 집행비용 1,345,000원을 제외한 51,155,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 31,745,000원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 예상배당 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 증가
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 52,500,000원 | 31,745,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 36,750,000원 | 47,211,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,725,000원 | 58,038,050원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 본질을 가장 잘 보여줍니다. 낙찰가는 52,500,000원에서 36,750,000원, 25,725,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 반대로 31,745,000원에서 47,211,500원, 58,038,050원으로 증가합니다. 따라서 단순 유찰 횟수만 보고 가격 매력이 커진다고 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 서측에 위치하며 주위는 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제202호이며 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 하이샷시 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 완경사 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 784,900원/㎡입니다.
- 규모·거래. 영주빌라(8동)는 6세대이며 1990.01.12 준공됐습니다. 확인된 실거래는 6건이고 최근 가격 추세는 -12.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 52,500,000원이 아니라 대항력 임차권 인수를 포함한 실질취득 약 82,900,000원을 가격 판단의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 5번 주택임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 확인. 한국토지주택공사는 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 이중 합산하지 않되, 한국토지와 보험주식의 전입·보증금·점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 위험. 한국토지는 보증금과 전입일이 미상이고 보험주식은 전입일이 미상이므로 두 점유자를 대항력 없음으로 전제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 72,000,000원이고 가격 추세가 -12.2%이므로 전체 평균 78,666,666원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 각각 47,211,500원·58,038,050원으로 증가하므로 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “52,500,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 표면적인 할인율과 실제 취득부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 감정가 75,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 52,500,000원까지 내려왔고, 이 숫자만 보면 최근 12개월 평균 72,000,000원의 72.9%라서 싸 보입니다.
하지만 배당 후 남는 31,745,000원을 매수인이 인수해야 하므로 실질취득은 보증금 약 82,900,000원을 중심으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 72,000,000원보다 높고, 시장 추세도 -12.2%입니다. 여기에 대위·승계 신고와 별개로 실제 임차인 2명 중 전입·보증금이 확인되지 않은 점유자도 남아 있습니다. 최저가는 낮지만 가격 메리트로 바로 연결되지 않고, 권리확인 부담까지 큰 물건입니다.
