인천지방법원 2025타경509889. 송도동 호반써밋송도 110동 27층 2705호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 대상 면적은 74.9136㎡이고 건물은 철근콘크리트구조 지상45층 중 제27층이며 사용승인일은 2023.02.14입니다. 소유자는 김서아이고, 소유권이전은 2023.04.11 접수됐으며 매매 원인일은 2019.04.11, 거래가액은 340,400,000원으로 기재돼 있습니다.
가격만 보면 현재 회차는 분명 눈에 띕니다. 감정가 341,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 238,700,000원, 즉 감정가의 70% 회차입니다. 최근 동일 면적 거래 12건의 평균은 291,833,333원이고 최신 거래는 2026.08의 310,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 실질취득도 238,700,000원이며 최근 12개월 평균 대비 81.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509889 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 110동 27층 2705호 |
| 물건종류 / 면적 | 업무시설(오피스텔) · 74.9136㎡ · 지상45층 중 27층 |
| 소유자 | 김서아 · 거래가액 340,400,000원 · 소유권이전 접수 2023.04.11 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 324,462,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 2023.02.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 파생등기는 원본 대조
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자가 확인되는 경우에는 보증금·전입·확정일자 등을 별도로 확인해야 합니다. 점유자 정보가 확인되지 않은 상태에서 임차인의 대항력을 단정할 수는 없습니다.
등기 흐름에서는 2023.04.11 인천수산업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 권리판정에서는 2025.06.13 임의경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2025.09.30 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2025.10.21 질권 설정이 이어집니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 평균의 81.8%
호반써밋송도 동일 면적 74.91㎡·74.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 291,833,333원, 최저 거래는 275,000,000원, 최고 거래는 310,000,000원이며 최신 거래도 2026.08의 310,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.91㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 74.91㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 74.91㎡ | 47 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 74.91㎡ | 40 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 74.91㎡ | 36 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 74.91㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 74.97㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 74.91㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 74.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.02 | 74.97㎡ | 34 | 300,000,000원 |
| 평균 | 74.9136㎡ | 12건 | 291,833,333원 |
현재 최저가 238,700,000원은 최근 12개월 평균 291,833,333원의 81.8%입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으므로 실질취득 기준으로 보더라도 현재 가격은 최근 실거래 평균과 최저 거래 275,000,000원보다 낮습니다. 감정가 341,000,000원과 소유자의 등기상 거래가액 340,400,000원보다도 현재 회차 가격이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,558,200원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 4,141,800원을 제외한 234,558,200원을 소유자 교부로 잡고 있으며, 채권자 총 청구·배당과 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상45층 건물의 제27층 제2705호입니다.
- 입지. 인천은송중학교 서측 인근으로 아파트단지·업무시설·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·남측 약 30미터 내외, 북측 20미터 내외, 서측 약 35미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며 공시지가는 2,469,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재돼 있지 않습니다.
- 단지 규모. 호반써밋송도는 1,820세대이며 사용승인일은 2023.02.14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2023.04.11 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되지만 이후 근저당권 이전·근질권·질권 설정이 이어집니다. 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최종 말소·인수 내용을 확인해야 합니다.
- 배당관계 재확인. 신청채권자 청구액 324,462,901원과 예상배당표의 채권자 배당 0원이 서로 맞지 않으므로 배당요구·채권자 현황을 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자를 확인하고 임차인이 확인되면 보증금·전입·확정일자를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 동일 면적 거래는 275,000,000원부터 310,000,000원, 최근 12개월 평균은 291,833,333원입니다. 현재 실질취득 238,700,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가격은 167,090,000원, 3회 유찰 시 116,963,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차 모두 제공 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 오피스텔 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용상태와 이용계획을 오피스텔 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — 가격은 할인, 권리는 원본 확인이 먼저
현재 최저가 238,700,000원은 감정가 341,000,000원의 70% 회차이고, 최근 동일 면적 12건 평균 291,833,333원 대비 81.8%입니다. 제공된 계산상 매수인 인수도 0원이어서 가격 숫자만 놓고 보면 1회 유찰의 할인 효과가 분명한 물건입니다.
그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 깨끗하다”로 끝내기 어렵습니다. 등기상 원 근저당권은 이미 말소로 표시돼 있으면서도 그 뒤 근저당권 이전과 질권 설정이 이어지고, 신청채권자 청구액 324,462,901원이 예상배당표의 채권자 배당에는 반영되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 검토할 만하지만 권리 원본 대조를 통과한 뒤에만 입찰 판단이 가능한 B등급 물건입니다.
