인천지방법원 2025타경509968. 부평동 다인베스트빌 3층 301호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조연희이고, 2013년 12월 27일 매매를 원인으로 2014년 3월 7일 소유권이전등기가 접수됐으며 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 이후 2015년 10월 27일 한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사 마이팝의 97,078,550원 가압류, 이성윤의 149,224,107원 가압류, 롯데카드 주식회사의 49,112,482원 가압류, 신은숙의 124,733,552원 가압류가 순차적으로 등기됐고, 2025년 6월 16일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509968 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 191-13 다인베스트빌 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로102번길 51 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 건축물관리대장상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 301호 |
| 소유자 | 조연희 · 2014.03.07 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 58,411,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.10.27. 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원입니다. 이후 등기된 마이팝·이성윤·롯데카드·신은숙의 가압류와 2025년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득금액도 126,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 지역·동급 다세대 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 “1회 유찰 = 싸다”라는 결론은 금물입니다. 특히 감정평가상 건축물관리대장 용도가 다세대주택이고 내부 확인도 되지 않았기 때문에, 가격 판단에서는 실제 내부 상태와 주변 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다. 본 자료에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 감정가 대비 30% 하락했다는 사실뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 마이팝 | 97,078,550원 | 39,436,000원 |
| 4. 가압류 · 이성윤 | 149,224,107원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 49,112,482원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신은숙 | 124,733,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 504,148,691원 중 채권자 예상배당은 123,436,000원, 미배당은 380,712,691원입니다. 집행비용 2,564,000원을 포함하면 매각대금 126,000,000원이 전부 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 380,712,691원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 417,936,291원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 443,920,012원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 대신 유찰로 매각가가 내려갈수록 채권자가 회수하지 못하는 금액은 커집니다. 신청채권자의 청구금액은 58,411,999원이며, 시나리오 계산상 신청채권자 배당액은 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 모두 0원으로 표시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물관리대장상 다세대주택이며, 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 입지. 부흥초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주위는 동류형 다세대주택과 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 인근 대로를 운행하는 시내버스 정류장이 소재해 대중교통 편익은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 7M 도로에 접하고 있으며 차량 진출입이 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 301호이고, 위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청), 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없으므로 126,000,000원이 실제 시세 대비 저렴한지 반드시 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했습니다. 수리비가 가격 경쟁력을 뒤집을 수 있는 다세대주택인 만큼 실제 상태 점검이 중요합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기록되어 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.10.27. 한국스탠다드차타드은행 근저당권과 그 이후 가압류·경매개시결정의 순서를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 380,712,691원은 채권자의 미회수액입니다. 본 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 비어 있다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력도를 높게 평가할 수는 없습니다.
실거래 시세 비교가 없고, 대상은 아파트가 아니라 다세대주택이며, 감정 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 추가 검증 필요”입니다. 권리의 깔끔함과 가격의 저렴함을 같은 의미로 보지 않는 것이 핵심입니다.
