인천지방법원 2025타경510039. 송도동 더샵송도마리나베이 120동 26층 2603호 아파트입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 심상래·이진용 공유자이고, 말소기준권리는 2021.12.15. 설정된 공감에셋대부주식회사 근저당권 255,000,000원입니다. 이후의 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
점유 관련 확인 대상은 심진섭 1명입니다. 전입일은 2022.11.28.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 해당 항목은 추가 확인이 필요합니다. 권리의 승계 위험보다 가격 검토가 우선인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510039 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 308-1 더샵송도마리나베이 120동 26층2603호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 전용면적 | 84.916㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 38층건 중 26층 |
| 소유자 | 심상래 지분 5분의 2 · 이진용 지분 5분의 3 |
| 소유권 이전 | 2025.05.09. · 2024.04.18. 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 832,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 615,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.12.15. 공감에셋대부주식회사 근저당권 255,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사제이케이자산관리대부 근저당권 45,000,000원, 2025.06.17. 임의경매개시결정, 국민건강보험공단과 연수구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년 가압류와 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심진섭 | 2022.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
심진섭은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서에서 보증금과 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 8.32억은 최근 평균의 116.3%
더샵송도마리나베이는 3,100세대, 2020.07.13. 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.916㎡이고, 동일 면적대로 매칭된 최근 12건의 실거래 평균은 715,666,666원입니다. 현재 최저가 832,000,000원은 이 최근 평균의 116.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 84.45㎡ | 8 | 632,000,000원 |
| 2026.08 | 84.2㎡ | 4 | 636,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 18 | 665,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 16 | 755,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 29 | 735,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 1 | 590,000,000원 |
| 2026.08 | 84.76㎡ | 26 | 710,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 15 | 1,000,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 24 | 740,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 20 | 740,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.916㎡ | 12건 | 715,666,666원 |
최근 거래 범위는 590,000,000원~1,000,000,000원으로 폭이 큽니다. 그러나 최신 거래는 2026.09. 685,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 715,666,666원이어서 832,000,000원 신건을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 최근 거래 중 1,000,000,000원 거래가 포함된 평균과 비교해도 최저가가 116.3%입니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 이 물건이 실제로 유찰될지는 별개로 보되, 현재 회차에서의 판단은 최근 실거래 대비 가격 수준 자체를 중심으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 832,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,720,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 공감에셋대부주식회사 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사제이케이자산관리대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 521,280,000원 |
832,000,000원 매각 가정에서 배당대상 채권 300,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 10,720,000원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미송초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정도 무난한 편입니다.
- 단지. 더샵송도마리나베이 3,100세대, 2020.07.13. 준공 단지입니다.
- 도로. 단지는 동측 및 남동측 포장도로와 접하고 단지 내 도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 소화전, 난방설비 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 832,000,000원은 최근12개월 평균 715,666,666원의 116.3%입니다. 신건 가격 자체를 우선 점검해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.09. 685,000,000원입니다. 대상 호수의 26층 조건과 개별 상태를 감안해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 임차인 보완. 심진섭은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 665,600,000원, 2회 유찰 시 532,480,000원입니다. 회차별로 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 공유자 확인. 현재 소유자는 심상래 지분 5분의 2, 이진용 지분 5분의 3의 공유 구조입니다.
- 배당 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명 역시 전입이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 832,000,000원은 최근 12개월 평균 715,666,666원의 116.3%이고 최신 거래는 685,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 1회 유찰 시 665,600,000원, 2회 유찰 시 532,480,000원으로 내려가는 시나리오를 최근 거래와 함께 비교해 접근할 물건입니다.
